Заказать звонок
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Хамовники являются одним из самых востребованных районов столицы среди покупателей жилья. Однако доступен район не всем: средние цены квадратного метра на первичном и вторичном рынках в этом районе составляют 738,2 и 768,8 тыс. руб. соответственно, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы. По средним ценам на новостройки, большинство из которых элитные, Хамовники уступают лишь соседнему Арбату.
Сейчас Хамовники, по оценке риелторов, пользуются популярностью из-за центрального расположения, хорошей экологии и транспортной доступности. В районе много парков, через район протекает Москва-река. Здесь нет комфорт-класса среди новостроек. На вторичном рынке представлены все типы жилья: дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и панельные пятиэтажки.
Хамовники считаются одним из самых престижных локаций Москвы и отличаются хорошей транспортной доступностью. На территории района шесть станций метро («Кропоткинская», «Парк Культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьевы горы», «Киевская»). Большая часть Хамовников расположена между ТТК и Садовым кольцом, соединяющимися Большой Пироговской улицей, Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом.
Район славится большим количеством парковых зон, крупнейшие из них — парк «Усадьба Трубецких в Хамовниках» и сквер Девичьего поля.
В районе 16 детских садов, 22 средних учебных заведения — гимназии, лицеи и школы с углубленным изучением иностранных языков и математики. В их числе — лицей № 1535, который уже несколько лет подряд признается лучшей школой Москвы, а также ГБОУ школа № 57, входящая в пятерку лучших. В Хамовниках находятся престижные вузы: 1-й Московский государственный медицинский университет имени И. М. Сеченова, Московский государственный лингвистический университет, Дипломатическая академия МИД России и др.
В этом районе находится много музеев, галерей и театров: Государственный музей изобразительных искусств имени А. С. Пушкина, Музей имени Н. К. Рериха, Мультимедиа Арт Музей, Музей Москвы, Малая сцена Московского драматического театра под руководством Армена Джигарханяна и пр.
В Хамовниках расположены Новодевичий (основан в 1524 году) и Зачатьевский (основан в 1584 году) монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя, храм Николая Чудотворца в Хамовниках и др.
Хамовники за последние 20 лет превратились из рабочего района с типовой застройкой, в том числе и промышленной, в одну из самых престижных для проживания локаций Москвы, отмечает директор департамента консалтинга риелторской компании Blackwood Александр Шибаев.
В числе первых девелоперов, которые начали строить в Хамовниках дома элитного класса, — компания «Реставрация Н». Она была основана в 1993-м и в том же году реализовала в свой первый проект, реконструировав доходный дом архитектора Клейна в Олсуфьевском переулке. На сегодня в портфеле компании более 20 девелоперских объектов, большая часть из которых находится в Хамовниках.
Игроки рынка недвижимости условно делят этот район на кластеры, в каждом из которых свой жилой фонд и, соответственно, цены. Так, в Хамовниках две «риелторские» локации — Остоженка и Пречистенка — относятся к самой дорогой и престижной «золотой миле». Также отдельно риелторы выделяют район арбатских переулков, Плющихи (Саввинская набережная, переулки Плющихи и Смоленки, включая Пироговскую улицу) и районы у метро «Спортивная» и «Фрунзенская». Если средние цены на первичном и вторичных рынках в районе «золотой мили» превышают 1 млн руб. за «квадрат», то в районе «Спортивной» и «Фрунзенской» его стоимость уже 639,2 тыс. руб.
В районе «золотой мили» преобладает новая застройка, здесь также реконструированы дореволюционные особняки, сохранились и сталинские дома, рассказывает руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. Новые ЖК на вторичном рынке в этой локации — это Barkli Plaza, Barkli Virgin House, Grand Prix, «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный дом», «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Опера Хаус».
В районе арбатских переулков — преимущественно дореволюционные постройки, кирпичные дома ЦК и небольшое количество новых ЖК («Академия», «Дворянское гнездо», «Стольник», «Плотникоff»), перечисляет Ольга Тихонова. В районе Плющихи — строения 1920-х годов, кирпичные дома ЦК и несколько современных ЖК (Bunin, Barrin House, «Венский дом», «Grand Deluxe на Плющихе», «Дом над водой», «Золотой дом на Плющихе», «Ривер Хаус», «Три тополя», «Смоленская застава»).
В районе «Спортивной» — «Фрунзенской» представлены практически все типы застройки (дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и современные комплексы классов премиум и люкс). При этом старые дома и новые ЖК представлены практически в равных долях, примерно 10% предложения на вторичном рынке — это пятиэтажки 1920-х годов, кирпичные домах 1960-х и штучная панельная застройка, отмечает Ольга Тихонова. Современные ЖК в локации — «Пять звезд», «Андреевский дом», «Дом на Трубецкой», «Камелот», «Литератор», «Лужники Хаус», «Ля Дефанс», Knightsbridge Private Park и «Садовые кварталы» (сданные корпуса).
Хамовники очень привлекательны для потенциальных клиентов, желающих приобрести недвижимость в элитном сегменте, говорят риелторы. На первичном рынке недвижимости района на апрель—май 2017 года продажи ведутся в 15 жилых и апарт-комплексах, общий объем предложения превышает 550 лотов (более 90 тыс. кв. м), все они относятся к элитному сегменту. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках (жилье и апартаменты) Хамовников составляет, по данным «Метриум Групп», 738,2 тыс. руб.
С 2011 года Хамовники удерживают лидерство среди столичных районов по объему предложения в элитных новостройках. В настоящее время каждая четвертая сделка с элитным жильем заключается именно здесь. «По итогам 2016 года доля сделок в Хамовниках составила 24% от общего объема спроса. В первом квартале 2017 года основная доля спроса также приходилась на этот район — здесь совершалась каждая третья сделка. При этом спросом пользовались не только признанные лидеры рынка, но и недавно вышедшие проекты», — говорит директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.
Вторичный рынок Хамовников представлен в основном исторической застройкой — сталинками, кирпичными и панельными домами разной высотности, а также реконструированными особняками. По оценкам риелторов, здесь в продаже представлено более 1,2 тыс. лотов. По данным «Миэля», средняя цена предложения на вторичном рынке по всему району составила в марте 2016 года 768,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Каждая четвертая сделка с вторичными элитными квартирами в Москве происходит в Хамовниках — 23% от общего объема спроса в 2016 году, рассказали в ассоциации агентств элитной недвижимости Top Brokers Alliance. Две трети этих сделок пришлось на недавно построенные дома — ЖК «Литератор», Barrin House, «Садовые кварталы» и другие, отмечает Кристина Томилина.
Самые высокобюджетные предложения расположены на Остоженке, которая входит в состав «золотой мили» (участок между Остоженкой, Пречистенкой и Москвой-рекой) и зачастую из-за своего исключительного местоположения позиционируется риелторами как отдельный район ЦАО с собственным ценообразованием, поясняет Мария Литинецкая.
Минимальный бюджет покупки в районе равен 8,7 млн руб. за однокомнатную квартиру в хрущевке в пешей доступности от метро «Спортивная». Самый дорогой объект вторичного рынка представлен в ЖК «Дом на Бурденко» (в нем также идут продажи на первичном рынке). Квартира площадью 250 кв. м стоит $6 млн, или около 338 млн руб.
Район Хамовники, безусловно, является одним из самых привлекательных для девелоперов элитной недвижимости, считают риелторы. Хамовники попадают в тройку районов, где не будут сносить пятиэтажки и, следовательно, не появятся большие площадки под новое строительство, отмечает Наталья Шаталина.
Тем не менее Хамовники в элитном сегменте занимают лидирующую позицию по количеству проектов первичного рынка и числа квартир в продаже. Сегодня в районе, по данным «Метриум Групп», представлено 42,1% всех элитных квартир и 10,4% квартир премиум-класса.
Компания «Метриум Групп» знает о 15 перспективных площадках под застройку в Хамовниках. Крупнейшая из них — на Лужнецкой набережной, где планируется построить элитный комплекс общей площадью около 200 тыс. кв. м. Еще один относительно крупный проект Savvin River Residence площадью 48 тыс. кв. м появится на месте ткацкой фабрики по адресу Саввинский пер., 2-4-6, рассказали в «Метриум Групп». Остальные проекты относятся преимущественно к точечной застройке, информации о сроках их выхода нет, говорит Мария Литинецкая.
По данным Contact Real Estate, компания «Медстройинвест» собирается построить апарт-комплекс в Лужнецком проезде, д. 15; «Газпромбанк-Инвест» — ЖК на Фрунзенской набережной, д. 30; «СоюзНедвижимость» — жилой дом по адресу Олсуфьевский пер., вл. 9. На месте доходного дома на ул. Тимура Фрунзе, 10, компания «МПСИ» планирует строительство жилого дома, сообщили в Contact Real Estate.
В компании «Миэль-Новостройки» называют перспективные площадки под ЖК в Соймоновском проезде, 2-м Неопалимовском переулке и на территории «Стройэкспо». Также в Хамовниках анонсировано стрительство жилого комплекса класса люкс «Бродский» от компании Vesper.
Район Хамовники образован в результате территориального деления города в 1991 году, граница (почти 1 тыс. га) проходит от Большого Каменного моста по Пречистенской, Фрунзенской, Лужнецкой, Новодевичьей, Саввинской, Ростовской набережным до пересечения с Бородинским мостом, по Смоленской улице до пересечения с одноименным бульваром, в центральной части — по переулку Сивцев Вражек и улице Знаменка.
Слово «хамовники» происходит от «хам», так в XIV веке называли льняное полотно. В Хамовной слободе жили ткачи, которых и прозвали хамовниками. Первоначально, в 20-е годы XVII века, когда вырос спрос на русский лен, в слободе жили мастера, переселенные из Твери. У царя Михаила Федоровича они были на особом положении — облагались невысокими налогами, освобождались от некоторых повинностей и не имели права жить где-либо, кроме своей слободы.
Слово «хамовники» использовалось в названиях улиц и набережных. Так, Большой (Долгий) Хамовнический переулок в 1920 году переименовали в улицу Льва Толстого (по усадьбе, где жил писатель); Хамовническую набережную в 1925 году назвали Фрунзенской; 1–3-я Хамовнические улицы в 1956 году стали 1–3-й Фрунзенскими; Хамовнический Камер-Коллежский Вал долго именовался Фрунзенским, а теперь называется просто Хамовническим Валом.
