Заказать звонок
21 июня 2016 года в арт-центре Exposed прошла пресс-конференция ТОР BROKERS ALLIANCE «Итоги I полугодия 2016 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы и Подмосковья. Тенденции и перспективы». В мероприятии приняли участие первые лица входящих в альянс компаний: Welhome, TWEED, Savills, Contact Real Estate, ORDO Realty, Knight Frank, «КМ Девелопмент», Blackwood.
В начале пресс-конференции модератор Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM, поприветствовала двух новых членов альянса — «КМ Девелопмент» и Blackwood. После этого она представила аналитические данные ТОР BROKERS ALLIANCE за I полугодие 2016 года, сравнив их с аналогичным периодом 2014 года.
Согласно информации ТОР BROKERS ALLIANCE, объем спроса на рынке элитных новостроек в I полугодии 2016 года остался на том же уровне, а предложение сократилось на 19%. Всего было заключено 172 сделки на общую сумму 17,4 миллиарда рублей (два года назад — 170 сделок общей стоимостью 17, 1 миллиарда рублей). На вторичном рынке спрос уменьшился примерно на 40%: заключено 73 сделки на 11,6 миллиарда рублей (два года назад — 121 сделка на 16,5 миллиарда рублей). На первичном загородном рынке ситуация сопоставима: минус 35% спроса, 113 сделок против 175.
В основной части пресс-конференции Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказал, как градостроительные инициативы повлияли на рынок элитной недвижимости Москвы. Эксперт отметил, что все начинания, хоть и в долгосрочной перспективе, но работали на сектор высокобюджетного жилья. В частности, несколько лет назад в центре города запустили программу реконструкции фасадов, в результате которой дома приобрели более привлекательный вид, а их стоимость увеличилась. Похожие механизмы сработали и при благоустройстве парков, бульваров, набережных, дворов, а также организации пешеходных улиц. В столице облагораживают вокзалы, ликвидируют устаревшие рынки. Появление зон платных парковок эксперт также расценивает в положительном ключе: в центре, наконец, появилась возможность оставлять авто.
Мария Котова, генеральный директор компании Blackwood, поделилась секретами реализации недвижимости банками и рассказала о влиянии таких непрофильных активов на ценообразование. На вторичном рынке Москвы финансовые структуры стараются избавиться от таких объектов и снижают стоимость квадратного метра жилья. Например, если квартира перешла по ипотечному кредиту, она продается по стоимости залога. На первичном рынке тренд носит разнонаправленный характер. Банки с девелоперскими подразделениями развивают непрофильные активы, рыночными инструментами повышают ценность, а значит и стоимость проекта, продают с маржой. В то же время существуют компании, которые расценивают такие активы как «токсичные» и пытаются избавиться от них максимально быстро. А поскольку в кризис переход недвижимости к банковским структурам приобретает ярко выраженный характер, это понижает стоимость жилья по рынку в целом.
По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора TWEED, число продаж на рынке элитной недвижимости, в том числе, зависит от курса доллара. Эксперт отметила, что раньше существовал один фактор — сезонный, самыми трудными для брокеров были январь, февраль, а также летние месяцы. А теперь к нему добавились еще и колебания валютного курса. Логика проста: чем крепче рубль, тем меньше покупают и наоборот. Дело в том, что практически все клиенты на рынке высокобюджетного жилья давно перешли в долларовые накопления, поэтому сильный рубль продажам элитной недвижимости не способствует. Однако еще более негативный эффект оказывают курсовые скачки. Есть примеры, когда сделки с недвижимостью разваливались при скачке курса в ту или иную сторону. В настоящее время ситуация стабильна.
Екатерина Валуева, управляющий партнер компании KM Development, в продолжение темы рассказала о психологии покупателей элитной недвижимости. Эксперт отметила, что если полгода назад клиенты ждали мифического ценового дна, то к настоящему моменту ситуация стабилизировалась, они принимают решения более взвешенно, переходят к действиям. Однако ценовые ожидания все еще завышены. Многие до сих пор надеются, что Остоженка будет стоить 10 тысяч долларов за квадратный метр, а Барвиха — 30 тысяч долларов за сотку, и, не стесняясь, объявляют свои цены, которые в два раза ниже рынка. Такие покупатели не понимают, с каким неликвидом могут остаться на руках в конечном итоге. Найти золотую середину помогает профессиональный брокер.
Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, в своем выступлении отметил, что в первом полугодии 2016 года элитные апартаменты и квартиры практически сравнялись в цене. Сегодня апартаменты всего на девять процентов дешевле квартир, таким образом, апартаменты теперь находятся в менее выигрышном положении. Падение интереса покупателей к данному сегменту может привести к затовариванию рынка, на котором сейчас на продажу представлено 788 лотов, т.е. почти в два раза больше, чем два года назад. Также ситуацию в сегменте апартаментов усугубляет их юридический статус нежилых помещений, что сказывается как на сумме эксплуатационных и коммунальных платежей, так и налогообложении. Ставка налога для апартаментов и квартир составляет 0,5%-2,0% и 0,1-0,3% соответственно, таким образом, при одинаковой кадастровой стоимости, налоговые платежи не будут иметь значительную разницу, однако есть и экстремальные случаи. Например, налоговые платежи по квартире и апартаменте в районе Сретенка площадью 250-300 кв. м примерно одинаковой кадастровой стоимости отличаются в десятки раз: для квартиры сумма налога за 2015 г. составила менее 50 тыс. руб., для апартаментов – 1,7 млн руб. К 2019 г., когда собственники квартир начнут платить налог в полном размере разница сократится, однако налоговые платежи для апартамента все же будут в 7 раз выше, чем для квартиры в рассмотренном случае. Однако действительно эксклюзивным апартаментам стоимостью от 300 млн рублей «забвение» не грозит, такие лоты встречаются в клубных домах с уникальной локацией, а такое предложение на рынке всегда ограничено».
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty, рассказала о том, что покупатели сегодня ориентируются на проекты крупных известных застройщиков, а основным драйвером спроса служит готовность объектов. При этом 20% покупателей отдают предпочтение квартирам и апартаментам с отделкой. Кроме того, клиенты обращают внимание на престижность района и развитость инфраструктуры, чему, кстати, в полной мере отвечает лидер продаж — Хамовники, на который приходится 30% спроса. В моде рациональные покупки — клиенты не хотят платить за лишние квадраты, они устали от ремонтов, а также инфраструктурных излишеств. Эксперт отметила, что в целом статистика по России печальная: по результатам 2015 года обанкротились 2,7 тысячи строительных компаний, что в пять раз превышает результат 2014 года. В этом году с российского рынка ушли 170 игроков строительного сектора.
Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome, сообщила, что на квартиры с отделкой на рынке высокобюджетного жилья столицы приходится примерно 6% нового предложения (без учета ММДЦ «Москва-Сити»). Она считает, что у формата есть очень большой потенциал для развития. По состоянию на июнь 2016 года на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы квартиры и апартаменты с отделкой представлены в шести проектах. Основным игроком этого сегмента выступает компания Vesper, которая объявила, что все ее проекты будут выходить теперь только с отделкой. По словам эксперта, девелоперы не стремятся заработать на отделке квартир, их целью является расширение базы потенциальных покупателей, поскольку помимо привлечения покупателей первичного рынка, девелопер получает доступ к покупателю вторичного рынка.
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, продолжил тему новых форматов жилья и рассказал о брендированных апартаментах, управляемых крупнейшими гостиничными операторами. Он отметил, что в ближайшие десять лет формат апартаментов под брендом люксовых гостиниц будет динамично развиваться. Такие проекты — дань постоянно меняющимся интересам клиентов: ведь состоятельные люди хотят иметь все самое лучшее и быстрее других меняются сами. Моду на роскошные фасады и входные группы рынок уже пережил — сегодня клиенты стремятся получить уровень сервиса, который полностью учитывает их образ жизни. Так, они хотят, чтобы управляющая компания знала и учитывала все их вкусы и предпочтения – например, какое вино они любят, каким спортом занимаются, в какую школу ходят их дети, какие у них увлечения и т.д. В Москве сегодня в стадии разработки находятся как минимум три проекта, где отельеры будут создавать объекты, не уступающие по качеству мировым стандартам. А через три-четыре года в российской столице может быть не менее 10 проектов с качественным гостиничным сервисом.
В заключительной части дискуссии брокеры альянса отметили: в условиях нарастающей конкуренции рынок «обречен» на сложные, но красивые, успешные проекты. По прогнозам экспертов, во втором полугодии 2016 года на первичке возможна легкая коррекция цен в сторону повышения, а рассчитывать на рост рынка недвижимости позволяет низкая доходность альтернативных способов хранения денег, которая не успевает за инфляцией.
