Заказать звонок
16 декабря 2015 г. в Lotte Hotel Moscow прошла пресс-конференция ТОР BROKERS ALLIANCE «Итоги 2015 года на рынке элитной недвижимости Москвы и Подмосковья. Тенденции и перспективы». На этот раз мероприятие было проведено в расширенном составе – в 2015 году к компаниям Welhome, TWEED, IntermarkSavills и Contact Real Estate присоединились ORDO Group и Knight Frank, что подтвердило статус альянса как ведущего профессионального объединения на рынке высокобюджетной недвижимости столичного региона.
Во время первой части дискуссии эксперты обменялись мнениями о ситуации на столичном рынке элитных новостроек. Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome, отметила, что сегмент городской недвижимости достаточно эффективно подстроился под текущие реалии. В 2015 г. на рынок вышло восемь проектов (с учетом анонсированного ЖК Nabokov), что сопоставимо с результатами 2014 г. (7 проектов). Произошел возврат к камерному формату, поэтому объем новых площадей уменьшился в три с половиной раза (в 2014 г. – 93 441 кв. м, в 2015 г. – 26 784 кв. м), средняя площадь проектов – в четыре (13 349 и 3 348 кв. м соответственно), а среднее количество лотов на объекте – в 3,7 раз (104 и 25 шт. соответственно). Из-за сокращения объемов нового строительства за год объем предложения на первичном рынке снизился с 219 700 до 195 275 кв. м. Вместе с тем, это является фактором, поддерживающим цены. Долларовые прайсы снизились на 19% (с 17 180 $/кв. м в 2014 г. до 13 890 $/кв. м в 2015 г.), рублевые прибавили примерно 11%, что во многом обусловлено ростом строительной готовности объектов.
По данным Ирины Могилатовой, генерального директора TWEED, за последний год количество проданных квартир в элитных новостройках уменьшилось на 46%, общий денежный эквивалент упал на 45%, объем проданных квадратных метров – на 50%. Однако покупательский спрос смещается в сторону объектов класса «бизнес-плюс» (Red Side, I’m, «Воробьев Дом» и др.), и с учетом этих проектов статистика на рынке элитных новостроек противоположная: за год количество проданных квартир увеличилось на 48,7% (с 678 до 1008 шт.), объем проданных квадратных метров – на 13% (с 102 882 кв. м до 115 810 кв. м). Средний бюджет покупки составил 1,8 млн долл., средневзвешенная цена – 12 909 долл./кв. м. По количеству проданных метров в тройку лидеров входят Замоскворечье, Хамовники и Красная Пресня (с учетом сегмента «бизнес-плюс»).
Тренд года – переход на рублевое ценообразование, который к настоящему моменту осуществили 80% застройщиков, отметил Денис Попов, управляющего партнера Contact Real Estate. Спрос сместился в сторону объектов стоимостью 1 млн долл. Средние размеры проданных лотов уменьшились до 136 кв. м (в 2014 г. – 149 кв. м). В три раза увеличился спрос на апартаменты – в 2015 г. было продано 150 лотов, что связано с выходом интересных проектов в хороших локациях. Доля ипотечных сделок на высокобюджетные объекты сократилась до минимума (в прошлом году – 10%), поскольку банки ужесточили условия выдачи кредитов. Большое распространение получила беспроцентная рассрочка от застройщиков.
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, представил свое видение развития рынка элитных новостроек Москвы в 2016 г. Эксперт предположил какими могут быть результаты следующего года, исходя из анализа уровня текущих продаж застройщиков и макроэкономических прогнозов на ближайшие 12 месяцев. Даже несмотря на стагнацию экономики, ближайшее будущее элитных новостроек выглядит достаточно оптимистично. В 2016 году число сделок в этом сегменте вполне может увеличиться на 25-30% (до 600 сделок в год). Основные драйверы спроса – «старые» валютные сбережения, растущий доллар, а также разнообразное и качественное предложение от застройщиков, акции и гибкие условия оплаты. Ключевые девелоперы не останавливают строительство, а у покупателей есть деньги и широкий выбор (сейчас в первичной продаже находится более 1300 элитных квартир). Все это поддерживает рынок в хорошей форме!
В порядке эксперимента в TWEED подсчитали: если нефть будет стоить в районе 40-50 долл. за баррель, как в этом году, то 2016 год на рынке элитной недвижимости будет похож на 2015-й, если 30 долл. и ниже – денежный эквивалент и количество проданных квадратных метров уменьшится на 40-50%, средний бюджет – примерно на 20%, а если 80 долл. – все вернется на круги своя.
Второй блок дискуссии затронул ситуацию на вторичном рынке элитного жилья. Как рассказал Денис Попов (Contact Real Estate), объем предложения по результатам одиннадцати месяцев 2015 г. составил 1394 лотов (или 266 тыс. кв. м), емкость рынка – чуть больше 5 млрд, средняя площадь лота – 190,8 кв. м. Средний бюджет предложения – 3,6 млн долл., средневзвешенная цена квадратного метра – 19 тыс. долл. По сравнению с 2014 г. количество сделок уменьшилось на 14,5 % (с 207 до 177), емкость рынка – на 24,4% (с 760 до 580 млн долл.) Средний бюджет покупки составил 3,3 млн долл. (-11,6%). Высокобюджетных сделок свыше 10 млн долл. было всего три. Сделок в диапазоне 5-10 млн долл. – 25. В среднем по рынку дисконт от долларовой цены составил 25-30%, в отдельных случаях – 50%.
Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank отметил, что продажи жилья на вторичном рынке Москвы в долларовом эквиваленте упали примерно на 25%. Средняя цена снизилась примерно на 15%, но цены реальных сделок еще ниже – на 15-30%. Более того, в обиход входят новые форматы покупки элитных квартир – например, «по бартеру» за ювелирные изделия и элитные авто. В частности, была сделка с использованием задатка в виде кольца Graff стоимостью около 2 млн долл. Есть также предложения по взаимозачету «загород на город» и наоборот.
В IntermarkSavills подсчитали, что из-за валютных скачков на протяжении 2015 года на вторичном рынке суммарно было не более 5 относительно благоприятных месяцев для заключения сделок. По словам Дмитрия Халина, судьба вторичного рынка в ближайшие 12 месяцев во многом зависит от стабилизации курса валют. Если резкие колебания прекратятся, то число сделок в 2016 году может вырасти на 20-25%.
В 2016 г. тренд увеличения сроков экспозиции на вторичном рынке будет набирать обороты, считает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group. Если раньше недвижимость стоимостью от полутора миллионов долларов продавалась от шести месяцев до года, то сейчас – от года, а в отдельных случаях – до двух-четырех лет. Средние цены продолжат уменьшаться, тенденция перехода в рублевую зону продолжится. Но в 2016 г. собственники в топовом элитном сегменте еще имеют шанс «запрыгнуть в последний вагон», чтобы не упустить выгоду. Сейчас больше времени уходит даже не на поиск покупателя, а на уговоры продавца сбавить цену, отметили эксперты.
Ситуация на рынке загородной недвижимости похожа на городской рынок, о чем рассказал Алексей Трещев (Knight Frank). Он привел пример яркой сделки, когда дом с заявленной стоимостью в 23 млн долл. был продан за 10,5 млн долл. Собственнику делали предложения о дисконте в течение трех лет. Начинали с 19 млн долл., но он не соглашался и в итоге потерял в деньгах. В Knight Frank отметили, что по результатам 2015 года, емкость первичного загородного рынка в высоком сегменте снизилась на 27% (с 620 до 450 млн долл.), количество сделок – на 16% (с 325 до 272), средний бюджет на 10% (с 1,9 до 1,7 млн долл). На рынок вышли только два проекта. Но при существующем спросе коттеджного ассортимента хватит примерно на четыре года, таунхаусов – на два.
В последнем блоке дискуссии эксперты обсудили ситуацию на рынке городской аренды. Ольга Тараканова (ORDO Group) рассказала, что по результатам 2015 г. предложение увеличилось на 21%, пик (12%) зафиксирован в начале года. Конкуренция среди арендодателей растет за счет отъезда экспатов и притока элитных квартир с рынка продаж. Наибольшую долю в предложении занимают трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Самый большой объем сосредоточен в Хамовниках. Здесь же (в районе Золотой Мили) находится самая дорогая квартира площадью 540 кв. м и стоимостью 5,5 млн руб. в месяц. Средняя стоимость аренды элитной квартиры в Москве на момент начала декабря 2015 г. составляет 5760 долл./кв. м (предложение).
В заключительной части дискуссии эксперты альянса выразили общее мнение, что 2016 г. будет не хуже, чем 2015-й, а если спад и произойдет, то никак не в элитном сегменте. С этими словами согласились присутствовавшие на мероприятии представители девелоперских компаний: Алексей Болдин (ЗАО «ИНТЕКО»), Екатерина Тейн (PSN Group), Екатерина Батынкова (INSIGMA), Екатерина Крапивина (БСК), Наталья Шичанина (VESPER), Николай Гончаров («Русский Монолит»), Анастасия Томм («AB-девелопмент»), Наталия Немчанинова (ОПИН), Феликс Лещенко («Миллхаус»), Ирина Семилетова (ALVEK), Александр Молчанов («Гардекс») и др. Кроме того, девелоперы отметили, что на примере работы ТОР BROKERS ALLIANCE можно сделать вывод: сотрудничество ведущих агентств способствует развитию цивилизованного рынка элитной недвижимости.