Заказать звонок
Экспертное мнение Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estat
Не секрет, что для всех покупателей вопрос цены является крайне важным. Этот фактор волнует и конечных приобретателей, и инвесторов. Для одних выгодная цена является возможностью купить лучшую недвижимость (в более перспективном доме, большей площадью, с лучшими видами) за свои деньги, для других это точка входа в инвестицию. Исторически рынок элитной недвижимости был валютным, в основном, долларовым. Однако доходы россиян формируются в большинстве случаев в национальной валюте – рублях. В дальнейшем каждый поступает со своими сбережениями по-разному, кто-то сразу переводит в валюту, кто-то оставляет сбережения в рублях, кто-то формирует корзину валют. Обычно рублевые накопления размещают на депозиты в надежных банках на срок 3-6 месяцев, в результате получая до 15-17% годовых. Доллары могут находиться на валютных депозитах с гораздо более скромной ставкой или просто оставаться в виде наличных и храниться в ячейках банков. Понятно, что существует множество альтернативных и более сложных вариантов инвестирования.
Для обоснования тезиса, вынесенного в заголовок, будем анализировать как рублевую стоимость, так и ее долларовый эквивалент. Согласно нашим исследованиям, 75% площадей на первичном рынке элитной недвижимости номинируется в рублях, и только 25% - в долларах.
Рублевые цены на квадратные метры с начала года либо остались неизменными, либо немного подросли. Совершенно точно можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра в рублях будет дорожать ближе к осени более масштабно, вслед за рублевой инфляцией. Так средневзвешенная рублевая цена квадратного метра на начало года составляла 872 336 рублей, а на начало апреля - 887 178 рублей. За этот период цены в рублях в своих жилых комплексах поднимали компании Дон-Строй (проекты Smolensky DeLuxe, Grand De Luxe, Barrin House), Галс-Девелопмент (АК «Сады Пекина», ЖК Wine House, АК «Театральный Дом»), Интеко (ЖК «Садовые Кварталы»).
Гораздо драматичней выглядит ситуация с долларовой ценой или ее эквивалентом. Зимой доллар стоил на пике 67 рублей. Например, зимой квадратный метр в пересчете на доллары США стоил в ЖК «Садовые кварталы» 6 870 долларов, в ЖК RedSide - 3 592 доллара, в АК «Сады Пекина» - 8 653 доллара. Сейчас, с учетом роста рубля, ситуация иная: в «Садовых кварталах» - 9 492 доллара, в ЖК RedSide - 6 629 долларов, в АК «Сады Пекина» - 11 316 долларов.
Во многих долларовых новостройках зимой было зафиксировано падение продаж, что повлекло за собой акции и дисконты. Многие лояльные к клиентам девелоперы в своё время пересматривали ценовую политику и меняли долларовые прайсы на рублёвые, например, преобразования коснулись комплексов Mon Cher, «Легенды Цветного», Barkli Residence, «У Патриарших», «Шоколад». Те проекты, которые предпочли остаться в долларах, фиксировали свой внутренний курс доллара на уровне порядка 41 рубля за условную единицу. Также в процессе индивидуальных переговоров можно было в сложный для российской экономики период получить неплохую скидку на объект, чья цена была обозначена в валюте. По мере укрепления рубля акции и скидки постепенно сворачивались, а размер дисконта уменьшался.
Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод: владельцы рублевых накоплений могли в начале года приобрести недвижимость на 3-5% ниже, чем в настоящее время. Хотя, если они разместили свои средства на депозитах под 15-17%, то они все еще могут получить дополнительную выгоду, если приобретут недвижимость до существенного подорожания, которое неизменно произойдет в рублях в осенне-зимний период.
Что касается владельцев долларов, они уже упустили время для лучших покупок и инвестирования. Для них существует выход из положения: оперативно воспользоваться теми скидками и акциями, которые еще действуют на долларовые новостройки, либо дождаться очередного падения рубля до 65-70 рублей за доллар, хотя рублевая стоимость квартир будет уже выше, чем зимой 2015-го.
Валютные колебаниями разрушили немало сделок (впрочем, как и создали новые) за последний год. Сначала многие «сидели» в долларе, когда он рос, и были абсолютно правы. Однако, пропустив пик, многие долларовые владельцы продолжают оставаться в валюте, надеясь на отскок и потенциальный обвал рубля. То есть, эта категория покупателей всегда находится в ожидании и всегда вне рынка. Мы знаем некоторых клиентов, которые, имея потребность в приобретении недвижимости и возможность купить новую квартиру для своей семьи, годами выискивают, как им кажется, лучший момент и, как правило, всегда делают это не лучшим образом, либо вообще не решаются расстаться с деньгами. А тем временем более смелые или прозорливые скупают качественную недвижимость с существенным дисконтом. Инвесторы начала 2009 года и 2015 года получили максимальную прибыль за свой риск и решительность.