Прекрасный старый дом

Старинный дом – прекрасная вещь, и если бы новый стоял рядом с ним и у отца был бы выбор, он, пожалуй, оставил бы за собой все-таки старый.
Г.Гессе

Как известно, местоположение априори сказывается на статусе недвижимости. Центр Москвы всегда будет накладывать свой отпечаток как на спрос, так и на цену предложений. Одной из популярных категорий недвижимости, активно покупаемой клиентами в элитном сегменте, является квартира в реконструируемом дореволюционном особняке, которыми так щедро усыпан столичный центр.

Действительно, многие предпочитают добротные старинные здания с уникальной архитектурой новостройкам. После реконструкции проблемы с ветхими перекрытиями и домовыми коммуникациями уходят в прошлое, а вот великолепие фасадов и парадных подъездов вкупе с высокими потолками и большими площадями остаётся.

Самые старые жилые особняки относятся к началу XX века. Как правило, резиденции и доходные дома, построенные до 1900 года, нынче отведены под административные центры либо посольства. Однако, есть и исключения. Например, дом, расположенный по адресу , был построен в 1890 году по проекту знаменитого архитектора И.Г. Кондратенко. Малоэтажный реконструированный особняк, расположенный в самом центре столицы и отделанный в классическом стиле, до сих пор располагает квартирами на продажу. Так, на третьем-четвёртом этажах предлагается просторное двухуровневое шестикомнатное помещение общей площадью 433 квадратных метра. Планировкой предусмотрены четыре спальни со собственными санузлами, гостиная, столовая, кабинет, кухня. Интерьер квартиры оформлен в классическом стиле с применением дорогостоящих отделочных материалов и эксклюзивной отделкой. Цена квадратного метра составляет 429 тысяч рублей. Учитывая то, что здание относится к классу малоквартирных клубных особняков, подобное предложение поистине уникально.

На заре прошлого века сперва строились трёх- и четырёхэтажные дома без лифта, а первые здания с лифтами-градусниками появились в районе Патриарших прудов благодаря архитектору Н.М. Проскурнину, который спроектировал также и первый оборудованный электричеством доходный дом страхового общества «Россия» (Сретенский бульвар, д.6). Оба корпуса дома были построены в 1899-1902 гг. Украшенный декоративными кованными элементами, каменными скульптурами и вензелями, винтовыми лестницами и даже башней с часами и колоколом, дом был рассчитан на 148 квартир площадью от 200 до 400 квадратных метров для самых состоятельных граждан того времени. Дом был оборудован системой вентиляции, собственной электростанцией, прачечной для жильцов. Водоснабжение дома обеспечивала пробуренная пятидесятиметровая артезианская скважина, электрические лифты и стеклянные крыши в некоторых квартирах только подтверждали премиальный статус здания. Однако после революции здание было частично передано различным государственным учреждениям, а также отведено под коммунальные квартиры. Сейчас дом «Россия», конечно, уступает новым элитным жилым комплексам по части цены квадратного метра, тем не менее, до сих пор является одним из самых оригинальных строений столицы, которым в своё время восхищался даже Ле Корбюзье, ярчайший представитель архитектуры интернационального стиля.

Стоит отметить также и тот факт, что старые особняки делятся на две категории: отреставрированные изнутри здания с сохранением большей части постройки и полностью восстановленные строения на месте исторической постройки с воссозданием прежнего вида. Иначе говоря, есть два способа восстановления особняков: реновация и реконструкция. В первом случае дому, метафорически выражаясь, «переливают кровь», он остаётся в прежнем виде, но обзаводится новыми лифтами, системами водоснабжения, отопления и телекоммуникации, меняет окна, двери и кровлю. Вторая категория «исторических» домов относится скорее к «новоделу» с имитацией архитектуры прошлых веков.

Прекрасным примером первой категории исторических особняков является дом . Клубный дом 1910 года постройки, рассчитанный всего на 6 квартир, был отреставрирован в 2008 году. Цена квадратного метра составляет порядка 26 тысяч долларов США – по такой стоимости продаётся пентхаус площадью 253 квадратных метра с авторским дизайном и ремонтом. Интерьер помещения, полностью укомплектованного дорогой мебелью, выполнен в стиле «модерн». Помимо собственного кинотеатра, бильярдной зоны, камина и турецкой бани пентхаус располагает выходом в сигарную комнату, общую с соседним пентхаусом, а также проходом на двухсотметровую террасу со стеклянной тёплой зоной и обширным открытым пространством. Терраса является излюбленным местом жильцов дома, где сохраняется камерная атмосфера закрытого клуба. Даже картинная галерея, обустроенная на первом этаже здания, подчёркивает элитарность здания.

Что касается заново спроектированных и отстроенных зданий «под старину», то эту категорию домов прекрасно иллюстрирует элитный жилой комплекс «Русский модерн», расположенный по адресу . Созданный в конце ХIХ века, комплекс был глобально приведён в порядок в середине двухтысячных годов и обзавёлся подземным паркингом. После реставрации фасад, оформленный в стиле «модерн» сохранил знаменитую абрамцевскую плитку, декоративные кованные элементы, цветную керамику. Высокие потолки, являющиеся одной из отличительных особенностей старинных особняков, в пентхаусах доходят до шести метров. Площади квартир варьируются в пределах 98-290 квадратных метров, а цена «квадрата» в доме составляет в среднем 27 тысяч долларов США – с такой стоимостью квадратного метра выставлена на продажу двухсотметровая двусторонняя квартира на третьем этаже комплекса.

Стоит отметить, что сегодня модерн – одно из самых популярных стилистических направлений старых элитных домов. Ведь хороший и качественный дореволюционный дом был, прежде всего, построен известным архитектором, а век назад именно модерн был самым востребованным течением в архитектуре. Творения Ф.О. Шехтеля, Л.Н. Кекушева, Г.А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличались не только прекрасными фасадами, которые сейчас практически не делают, но и просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, всегда говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир, некоторые дома располагали занимавшими целый этаж помещениями в 500 квадратов.

Говоря о реконструированных старинных домах, нельзя не упомянуть престижные комплексы St. Nickolas (Никольская ул., 10/2), «Театральный дом» (Поварская ул., 8/1/1 ) или знаменитый доходный дом Вильнера-Калиновского авторства архитектора Н.И. Жерихова. Дом, расположенный по адресу Большой Афанасьевский переулок, 32, был построен в 1906 году и реконструирован спустя 90 лет. Рассчитанный всего на 15 квартир, долгое время дом был рекордсменом по стоимости квадратного метра, которая составляла порядка 33 тысяч долларов США. Ещё одна жемчужина Большого Афанасьевского переулка – дом № 41, который был реконструирован одним из первых. Построенный в 1903 году архитектором К.В. Терским, мастером эклектики, дом был перестроен в середине девяностых годов. После отселения жителей из трёхэтажного особняка были проведены работы по сносу перекрытий, надстроена мансарда и даже обустроен подземный паркинг. После реконструкции стоимость квадратного метра в доме находилась в пределах 3500-5500 долларов США.

Одна из самых «аристократичных» улиц, славившихся пару веков назад своими особняками, была улица Поварская. Здесь жили многие представители знатных семейств, известные деятели культуры. Ныне основная часть построек на Поварской улице включена в состав заповедной территории «Поварская – Большая Никитская».

Что касается самой высокой цены квадратного метра, то в этой категории безусловным лидером является , где минимальная стоимость «квадрата» составляет 35 тысяч долларов и доходит до 50 тысяч. Это знаменитое здание с богатой историей было построено в 1912 году при участии архитектора Г.А. Гельриха. Сегодня в здании 15 квартир с огромными потолками и видами на Кремль, площади объектов могут доходить до 1000 квадратных метров.

Перечислять исторические постройки, ставшие в наше время элитными малоквартирными особняками, можно достаточно долго, ведь их доля на рынке составляет порядка 20%. Помимо обозначенных проектов в ТОП-20 входят также дома № 3 и 5, расположенные в Романовом переулке, знаменитые дом «с рюмкой» на Остоженке (Остоженка, 3/14) и дом со львами на Молчановке (Малая Молчановка, 8), дома, расположенные по адресу: Поварская ул., 28 и 20; Знаменка ул., 13 и 15; Пречистенка ул., 28; Малый Знаменский переулок, 7; Чистый переулок, 6 – словом, на подобные объекты особенно богат «старый город»: районы Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды.

Квартир в таких домах в продаже так же примерно одна пятая в общей массе продающихся объектов, а стоимость квадратного метра, стартующая с отметки примерно в 14 тысяч долларов, может доходить до 30 тысяч долларов в самый симпатичных и «вылощенных» проектах.

Несмотря на высокую стоимость, подобные статусные объекты пользуются весьма успешным спросом, даже с учётом того, что на рынке есть предложения в первоклассных новостройках с инвестиционно привлекательными ценами, меньшими в разы. Это даёт все основания для девелоперов, чтобы быть уверенными в востребованности и потенциальной реализации объектов в своих реконструируемых проектах, ведь ничего нового придумывать не приходится: всё уже заранее спроектировано лучшими архитекторами страны, построено в самых премиальных районах столицы и проверено веками. Как писал Герман Гессе: «Старинный дом – прекрасная вещь, и если бы новый стоял рядом с ним и у отца был бы выбор, он, пожалуй, оставил бы за собой все-таки старый.

Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, отмечает, что реконструкция исторических домов – очень интересное и перспективное направление в девелопменте и прекрасная альтернатива новостройкам. Жильё в подобных проектах всегда жалуют иностранцы, правда, в основном предпочитают арендовать квартиры, а вот приобретать недвижимость в собственность стремятся вернувшиеся после длительного пребывания за границей соотечественники, интеллигенция, петербуржцы. Средняя цена предложения сосредоточена в районе 20 тысяч долларов за квадратный метр, многих подобная стоимость устраивает целиком и полностью, ведь взамен клиенты получают прекрасное расположение и потрясающую архитектуру, красивые фасады, большие окна и грамотные пропорции ширины и глубины здания, что в свою очередь делает жильё в исторических домах гармоничным и геометрически правильным.

ТОП-20 исторических домов Москвы:

- от $16 400 до 24 800;
Большой Афанасьевский пер., 41 - от $14 500 до 19 300;
- от $20 000 до 35 000;
Знаменка ул., 13- от $10 000 до 24 500;
Знаменка ул., 15 - от $11 800 до 18 000;
- от $25 000 до 36 500;
Малая Молчановка ул., 8 - от $17 700 до 35 000;
Малый Знаменский пер., 7 - от $12 100 до 17 500;
– от $8 500 до 12 600;
– от $22 000 до 32 500;
Остоженка ул., 3/14 - от $13 000 до 15 400;
Поварская ул., 20 - от $23 100;
- от $15 500 до 34 000;
– от 11 900 до 16 100;
– от $35 000 до 50 000;
Пречистенка ул., 28 - от $14 300 до 16 800;
Романов пер., 3 - от $14 000 до 30 400;
Романов пер., 5 - от $17 700 до 27 000;
Сретенский бульвар, 6 – от $7 900 до 12 100;
Чистый пер., 6 - от $10 500 до 12 400.