Новый сценарий развития рынка загородной недвижимости

Мировой финансовый кризис оказывает все большее влияние на все отрасли экономики. Не стал исключением и рынок загородной недвижимости. Игроки этого сегмента рынка недвижимости ищут новые пути развития, которые помогут пережить кризисные времена и вернуть покупательский спрос.

В докризисные времена практически каждый инвестор и девелопер успел обзавестись подмосковной землей. Кто-то агрессивно скупал земли сотнями гектаров, кто-то скромно приобретал небольшие участки. Да и планы на эти земельные наделы у всех были разные. Крупные лендлорды, как правило, «держали» эти активы, использовали в качестве обеспечения кредитов и повышения собственной капитализации, в единичных случаях продавали девелоперам, застраивали сами или развивали сельское хозяйство. Мелкие землевладельцы либо строили коттеджные поселки, либо планировали впоследствии продать с большой прибылью.

Кризис в одночасье все изменил, и владеть землей оказалось на самом деле не так выгодно, причем для всех рангов землевладельцев. Лендлорды не захотели платить земельный налог, который при таких объемах составлял круглую сумму, да и нависла угроза изъятия земель, не использующихся по назначению. Инвесторы, рассчитывавшие перепродать участки с многократной прибылью, утратили эту надежду ввиду резкого падения цен на землю. А у девелоперов не осталось денег для строительства поселков. Все это привело к тому, что землевладельцы бросились продавать свои участки, чтобы хоть как-то вернуть вложенные в них средства. По итогу на рынке в открытой продаже оказалось масса предложений всех видов: участки с коммуникациями и без, участки в лесу, у воды или просто в чистом поле, в непосредственной близости от Москвы или на границе с соседними областями. А ведь еще недавно много разговоров было о том, что земля подмосковная в дефиците, купить ее нельзя, а те участки, которые все-таки имеются в продаже стоят баснословно дорого.

До начала кризиса государство пыталась защитить своих граждан путем принятия закона №214 «О долевом строительстве», согласно которому  всех застройщиков обяжут продавать жилье только по схемам, прописанным в 214ФЗ, все остальные сделки с новостройками будут признаваться незаконными, а за их использование застройщикам грозит крупный штраф.
У многих в этом месте возникнет вопрос: «а причем тут собственно загородный рынок?». Действительно, загородные девелоперы в основной своей массе (исключение составляют только несколько девелоперов поселков таунхаусов) никогда не работали по 214 закону, хотя бы потому, что индивидуальное малоэтажное жилье под его действие в обязательном порядке не попадает. Но с другой стороны, начать ведь никогда не поздно. Естественно, соблюдение всех норм закона станет большим обременением для девелопера.

Не секрет, что деньги у потенциальных покупателей сегодня есть, однако они бояться рисковать и покупать дорогие товары, к которым относится и недвижимость. Особенно это касается объектов на первичном рынке, которые еще не достроены, а в текущей ситуации не понятно, будут ли достроены в принципе. 214ФЗ может дать гарантию, что объект будет достроен в срок, гарантом этого выступает само государство.

Ну и наконец, хотелось бы сказать несколько слов о таком сегменте недвижимости, как мега-проекты. Они появились не так давно и одно время были самыми обсуждаемыми темами, как в СМИ, так и среди игроков рынка недвижимости. Но с начала финансового кризиса информации о них стало поступать гораздо меньше, а те крупицы, которые все-таки просачиваются в прессу, носят довольно негативный оттенок. Чаще всего это заявления о смене владельцев проекта, отказе инвестора от финансирования или о том, что часть земель, предполагавшихся к освоению в рамках мега-проекта, продана под другие цели. К сожалению, какими бы красивыми не были эти масштабные проекты на бумаге, сегодня можно констатировать, что мега-проекты вымирают как динозавры. И решающую роль играет именно размер. Для реализации новых городов, подразумевающих возведение миллионов квадратных метров жилья и сотен тысяч метров инфраструктуры, нужны не только огромные деньги, но и много времени. Ситуация в экономике меняется постоянно, и никто не знает, что будет через год-два, и уж тем более что будет через 15-20 лет (именно за этот срок планировалась реализовать большинство мега-проектов). Вряд ли сегодня хоть один инвестор согласится вкладывать миллиарды долларов в проект, будущее которого весьма туманно.