Заказать звонок
В среду Госдума приняла в первом чтении поправки к закону о долевом строительстве, которые направлены на борьбу с «серыми схемами» при привлечении средств дольщиков. И застройщики, и представители дольщиков говорят, что поправками проблему не решить, нужен принципиально новый закон.
Основная идея поправок к Федеральному Закону № 214 (ФЗ№ 214) «Об участии в долевом строительстве» - застройщикам можно будет привлекать денежные средства физических лиц для строительства жилых домов только теми способами, которые предусмотрены ФЗ №214.
"В законопроекте предлагается законодательно закрепить норму о понуждении застройщиков к заключению договоров с дольщиками в рамках действующего закона. В противном случае, дольщиков и застройщиков ждет штраф. Для физлиц - от 50 тысяч рублей, для строителей - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей», - считает Александр Коган, один из разработчиков поправок.
Закон
Закон «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он делал невозможным до получения застройщиком всего комплекта документов на объект.
«Условия работы по 214-му закону, конечно, выполнимы, но с трудом, так как все процедуры согласования, прописанные в законе, удлиняют срок выхода на площадку чуть ли не до четырех лет, в отличие от стандартных двух лет». - заметил на одном из заседаний пресс-клуба Национальной ассоциации девелопмента Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль».
По словам замдиректора компании «Светлый град» Петра Шкоды, «проще говоря, работа в рамках закона сразу бы парализовала рынок новостроек».
В обход
Впрочем, московские строители сразу же нашли способ обойти барьеры, выставленные новым законом, с помощью вексельных схем. Дошло до того, что в феврале 2009 года, по признанию автора поправок Александра Когана, «почти 97% сделок проводится по так называемым «серым» схемам». При этом 70% сделок купли-продажи новостроек проходит с участием частных лиц.
«Строителям и так неоткуда брать деньги, а тут еще и поправки? Время для их принятия выбрано, мягко скажем, неудачное. В кризис подобные новации еще больше ограничивают спрос. Судя по всему, по выходу из кризиса, учитывая дефицит жилья, отсутствие финансирования и административные барьеры нас ждет еще один виток цен на новостройки», - заявил GZT.RU начальник аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
Дольщики
Как ни странно, ФЗ №214 в основе своей не защищает и самих дольщиков. По этому закону люди, вложившие собственные средства в финансирование строительства считаются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними. Они пропускают вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет.
«Это уже Гражданский кодекс, и никакие поправки к ФЗ №214 проблему не решат. Нужен новый закон, учитывающий интересы и дольщиков и строителей», - говорит Петр Шкода из «Светлого града».
«С одной стороны я понимаю застройщиков. На одних кредитах нельзя построить дом и по ФЗ № 214 никто не работает. С другой стороны, поправки хотя и защитят будущих дольщиков, но главной проблемы не решат. Проблема же состоит в том, что нас ждет вторая, кризисная волна «недостроев», а власти еще не разобрались с первой», - заявил GZT.RU Сергей Королев из Координационного совета пострадавших соинвесторов «Социальной инициативы». По его мнению, предотвратить проблему «недостроев» можно, усилив госконтроль в сфере строительства и искоренив коррупцию.
Как работает «вексельная схема»
При вексельной схеме с покупателем могут заключить два договора. Предварительный договор о намерениях описывает условия получения , ее технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного контракта. Предварительный договор не подпадает под действие закона «Об участии в долевом строительстве», так как ни одна из сторон не несет по нему финансовых обязательств. Отдельно заключается вексельный договор, в котором «случайным образом» может совпасть стоимость самого векселя и суммы, указанной в предварительном договоре.
Газета