Заказать звонок
Взаимоотношения арендаторов и собственников сегодня, пожалуй, самая обсуждаемая тема на рынке недвижимости. В связи с кризисом ситуация складывается явно не в пользу последних - снижаются ставки, падают прибыли, простаивают площади. Тем не менее, этот процесс болезненный для обеих сторон, считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Контакт-элитная недвижимость» Олег МОРОЗОВ. Свою позицию он аргументирует в интервью нашему корреспонденту.
- Несмотря на многочисленные заявления о снижении арендных ставок, некоторые собственники не спешат опускать планку, мотивируя свои действия тем, что подобный шаг не позволяет сделать договор. Так ли это? И насколько сильно подобное обстоятельство может ударить по карману арендатора?
- В офисах класса А, действительно, часто подписываются трехлетние контракты, а вот в сегменте В и С – годовые или даже одиннадцатимесячные. Между тем, в связи с сокращением бизнеса и, как следствие, штата сотрудников некоторые арендаторы получили излишки офисных площадей и весьма дорогостоящих. По договоренности с собственником их можно сдать в субаренду и таким образом компенсировать свои затраты на аренду, чем, собственно многие и воспользовались. Словом, долгосрочный контракт – это не повод к тому, чтобы выбрасывать белый флаг. Кроме того, многие сейчас ведут переговоры о снижении ставки до приемлемого уровня, не дожидаясь истечения срока действия договора аренды. В некоторых случаях им идут навстречу. Интерес в этом обоюдный: арендатор не будет тратиться на дорогостоящий переезд, а собственник сохранит прежнюю наполняемость объекта, а значит и относительную финансовую стабильность в наше неспокойное время.
- И какой дисконт можно получить?
- По нашим данным от 20 до 60%. Но есть и такие собственники, которые категорически не идут на уступки…
- Почему? Кто они? И чем мотивируют свое упрямство?
- Чаще всего это физические лица. Судя по нашим наблюдениям, для них на любом рынке понижение всегда воспринимается сложнее, чем подъем. А что касается мотивации, то ее порой просто не существует - есть банальное непонимание законов экономики. Вчера, мол, получал 2 миллиона рублей, а сегодня только 800 тысяч. Разница для малого и среднего предпринимателя ощутимая. Понятно, что такой расклад их не устраивает, и тогда эмоции берут верх.
- Скажите, как повели себя наши и зарубежные арендаторы с началом кризиса?
- Примерно одинаково одни ушли с рынка, другие отказались от больших площадей. Не случайно часть офисов простаивает. Но поскольку иностранцев было примерно 35% от всего количества арендаторов, у кого-то может сложиться впечатление, что именно они стали активно сворачивать свою деятельность. На мой взгляд, это не совсем так.
- Вы сказали, что часть офисов простаивает. Тогда почему их не продают?
- Продают. Процентов 70 уже экспонируются. Как правило, от своих активов избавляются те собственники, у которых имеются большие задолженности перед банковскими структурами. Однако проблема в другом - хватит ли на всех покупателей? Теоретически они есть, и деньги у них имеются, но пока инвесторы ждут своего часа. Точнее, стабильной экономической ситуации и…скидок.
- Но что делать, если объект нужно продать именно сегодня, не дожидаясь светлого будущего?
- Снижать цену, причем в два, а то и в три раза в валютном выражении. Ничего другого пока не придумано. Рынок в целом сейчас дает дисконт в приделах 10-20%, поэтому и стоит. А тот, кто предложит внушительную скидку, сможет продать свой объект достаточно быстро. Вот только среди продавцов желающих расстаться со своими активами за копейки найдется немного.
- С другой стороны, сегодня появились мнения аналитиков о подъеме рынка. Вы с ними согласны?
- Скорее да, чем нет. Хотя деловая активность и невысока, но сделки проводятся. Много объектов находится в стадии аванса. А главное, все зависит от курса рубля и доллара. Как только их соотношение меняется, количество звонков увеличивается. Те, у кого есть сегодня деньги, уже начали осторожно пускать их в дело, то есть покупать элитные объекты, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду. Ведь даже при ставке 300 долларов за 1 квадратный метр в год при большой площади получится неплохой доход.
- Говорят, что наступает время покупать.
- Именно так. Все же процесс это длинный. А сейчас можно не спеша выбрать, поторговаться и прочее…
Беседовал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН