Ипотечные агентства закладываются на кризис

В распоряжении "Ъ" оказалось письмо АИК гендиректору АИЖК Александру Семеняке, основанное на жалобах региональных партнеров АИЖК. В документе перечислены возможные негативные последствия новых методов работы агентства, которые оно будет использовать с 15 сентября (см. "Ъ" от 14 августа). Наибольшие опасения у ипотечных компаний вызывает то, что кредиты будут выкупаться не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Так, агентство рассчитывало компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, одновременно сохранив для региональных партнеров возможность рефинансирования ипотеки. Однако действия АИЖК его партнеры расценили как "преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК".

К партнерам агентства относятся региональные операторы и сервисные агенты. Это независимые от АИЖК компании, в обязанности которых входит выкуп закладных по выданным банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа АИЖК. Операторы учреждались региональными администрациями, отвечающими за реализацию проекта "Доступное жилье", сервисные агенты — коммерческие организации. АИЖК аккредитовано 76 операторов и 64 сервисных агента. По оценкам АИЖК, по его стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране — 700 млрд руб. за 2007 год.

По оценкам партнеров АИЖК, новые стандарты вынудят их продавать кредиты с дисконтом до 10% от остатка задолженности, из-за чего их финансовое положение может пошатнуться. "В случае продажи с дисконтом убытки операторов в ряде случаев не могут быть покрыты за счет прибыли, в отдельных случаях объем чистых активов может оказаться ниже размера уставного капитала оператора,— говорится в письме.— В такой ситуации операторы и сервисные агенты не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Следствием этих изменений станет дискредитация федеральной программы ипотечного кредитования".

Участники ипотечного рынка считают, что, несмотря на негативный прогноз развития событий, АИЖК вряд ли пойдет партнерам навстречу. "Это похоже на попытку давления на агентство, действия которого укладываются в общерыночные тенденции",— говорит представитель одного из крупных банков. Из-за кризиса негосударственные рефинансирующие организации (ВТБ 24, "КИТ Финанс", "АТТА Ипотека") резко сократили выкуп ипотечных кредитов, а дисконт по ссудам, которые удается продать, достигает 15-20%, говорят банкиры. "Альтернативы рефинансированию в АИЖК в регионах нет",— уверен председатель Ассоциации коммерческих банков Волгоградской области Роман Беков. "Из-за убытков при продаже закладных с дисконтом в отдельных случаях может дойти и до банкротства",— считает заместитель председателя правления банка "Возрождение" Александр Долгополов.

Резкое сокращение объемов ипотеки одним из крупнейших игроков может привести к падению цен на недвижимость, прогнозируют риэлтеры. "В Москве и Санкт-Петербурге больше половины жилой недвижимости покупается за счет ипотечных кредитов, в регионах в кредит может продаваться от 5 до 70% жилья",— говорит руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. По его прогнозу, в случае массового сокращения ипотеки цены на жилую недвижимость могут снизиться в Москве и Санкт-Петербурге на 15-20%, а в регионах — до 30%.

Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, пострадают уже не только партнеры АИЖК. Банкиры столкнутся с необходимостью массовых неплатежей по ипотеке. Как говорил в недавнем интервью "Ъ" гендиректор АИЖК Александр Семеняка, "если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье". При этом массовая реализация залогов не только приведет к убыткам банков, но и еще больше снизит цены на жилье, прогнозируют эксперты.

В АИЖК сообщили, что получили письмо партнеров, однако с их претензиями не согласны. "Мы обсуждали со всеми партнерами вводимые изменения и 90% их пожеланий учли,— заявила "Ъ" директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.— Выкуп кредитов с дисконтом — нормальная рыночная практика, а агентство и его партнеры — рыночные организации".