На качественные предложения возможен рост цен от 10 до 20%

ИА DAILYSTROY: Насколько стоимость квартиры (покупка, аренда) зависит от престижности района. Какими факторами определяется престижность района?

Расположение дома - основной ценообразующий фактор в недвижимости. Престижность района сегодня во многом определяется такими факторами, как: расположение района относительно центра города (внутри Садового кольца и по направлениям за его пределами); историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа; наличие необходимой инфраструктуры в районе; количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения; благоприятный социальный состав жителей; низкий уровень криминогенности; концентрация населения, экологическая обстановка (отсутствие вредных производств, загазованности, радиационного фона, шума); отсутствие в районе объектов, соседство с которыми может вызвать психологический дискомфорт (тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры); наличие рекреационных зон (парки, скверы, детские площадки); удобство транспортного сообщения.

Полнота соответствия характеристики района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его престижности. В центре Москвы из наиболее престижных районов можно выделить Остоженку, Тверскую, Патриаршие пруды, Арбат, Якиманка и другие.

ИА DAILYSTROY: Каков процент роста цен на рынке элитной недвижимости в 2006 году? Ваши прогнозы на 2007 год.

В 2006 году рост цен в элитных новостройках ЦАО составил 77%. В 2007 году наблюдается стабилизация цен на достигнутом уровне. Возможна коррекция цен на переоцененные предложения. На качественные предложения возможен рост от 10 до 20%.

ИА DAILYSTROY: С каждым годом строительство центра все больше ограничивается. Каким образом это отражается на работе вашей компании?

Количество объектов достаточно для работы нашей компании. Продажи на элитном рынке носят "штучный", а не массовый характер.

ИА DAILYSTROY: Сегодня количество сделок на рынке элитного жилья в Москве ограничено? Как боретесь за клиентов?

Основными принципами нашей работы являются оперативность и достоверность в предоставлении информации. Для нас важно качество обслуживания каждого клиента, каждого обращения в компанию. Ничего нового, но для этого приходится прилагать значительные усилия, внедрять новые технологии. Конкуренция на нашем рынке только возрастает.

ИА DAILYSTROY: На сайте вашей компании отмечается, что отработаны технологии маркетинга и рекламирования элитного жилья. Они какие-то особенные по сравнению с другими классами?

В первую очередь нужно уметь правильно позиционировать объект на рынке. Оценка элитной квартиры тоже является непростой задачей. Для рекламного продвижения объекта мы используем печатную прессу – журналы, газеты, ориентированные на свою целевую аудиторию. Активно рекламируемся в сети Интернет, размещаем внешнюю рекламу.

ИА DAILYSTROY: Какова сейчас ситуация ипотечного кредитования на рынке элитного жилья? Есть ли перспективы развития ипотеки элитного жилья? Как обстоят дела за рубежом с подобной ипотекой? Проблемы подобного кредитования.

За рубежом крупные сделки с недвижимостью практически всегда заключаются с привлечением кредитных средств. Ипотечное кредитование элитного жилья в России получает все большее распространение с каждым годом. Но так же, как и продажи, не носит массового характера. Привлечение кредита в 9-10% намного выгоднее, чем использование собственных средств. Так как за счет собственных средств можно финансировать другие покупки или инвестировать их в собственный бизнес, либо в другую область. За рубежом подавляющее большинство всех сделок совершается с использованием кредитов.

Проблемы кредитования в элитном сегменте заключаются в ограничениях, которые банки накладывают на объект кредитования и на заемщика, высокие сопутствующие затраты (страхование и т.д.), низкая оперативность в работе.

ИА DAILYSTROY: Вы подбираете банка-кредитора и индивидуальные программы кредитования для своих клиентов. Каким образом? Каковы критерии возможности получения кредита в различных банках потенциального заемщика?

Мы стараемся разработать индивидуальную ипотечную программу для каждого клиента, с учетом его особенностей и пожеланий. Оценка возможности получения кредита проводится нашими специалистами на основе знаний требований банков-партнеров.

ИА DAILYSTROY: Арендная ставка квартир в большинстве случаев покрывает платежи по кредиту. Каков процент сделок, связанных с покупкой квартир с целью ее дальнейшей сдачи в аренду в сфере элитной недвижимости?

Надо сказать, что сегодня покупка квартиры для последующей сдачи является низкорентабельным предприятием. Цены выросли значительно больше, чем арендные ставки. Сегодня можно получать не более 5% годовых за счет арендных платежей, и то без учета простоев, операционных расходов и амортизации квартиры. Такой доход не является привлекательным для инвесторов.

ИА DAILYSTROY: Какой вид элитного жилья сейчас пользуется наибольшим спросом и почему?

Что касается продажи, то на сегодняшний день достаточно востребованы, так называемые, современные дома, которые строятся или были построены в ЦАО после 90-х годов. Они располагают подземными гаражами, современной инженерией и всеми современными коммуникациями. Эти объекты пользуются большим спросом, как при покупке, так и при аренде. Хотя если говорить о цене, то это самый высокий ценовой сегмент. Людей, располагающих средствами для приобретения квартир такого уровня, гораздо меньше, чем тех, чьих возможностей хватает для приобретения жилья бизнес- и эконом-класса. Да и строится дорогого жилья на порядок меньше. Поэтому, если говорить об отношении спроса к предложению, то здесь наблюдается некий баланс, и адекватные предложения, находят своего покупателя.

Что же касается "сталинок" и других домов, построенных до 90-х гг. минувшего века, то в последнее время они очень сильно взлетели в цене, при этом качество коммуникаций, отсутствие паркингов, неравный социальный состав жителей мешает им быть столь же востребованными. К примеру, одна из квартир, которые хотели бы приобрести наши клиенты, находится в сталинском доме, внутри Садового кольца в районе Арбата. На сегодняшний день ее предлагают в продажу по цене в $8 тыс. за кв. м. При этом квартира не имеет хорошую отделку и современные коммуникации.

В последнее время наблюдается повышение спроса на особняки. Во-первых, эти дома построены, как правило, в очень хороших местах. Во-вторых, они добротны и качественны, благодаря хорошей работе инженеров и архитекторов того времени. И это несмотря на то, что практически всем исполнилось по 100 лет. Плюсом является настоящая кирпичная кладка стен, когда температура внутри помещения прекрасно сохраняется без всяких утеплителей, высокие потолки, большие окна и широкие возможности перепланировки. Архитектура фасадов и парадных подъездов выполнена на достаточно высоком уровне. Большинство особняков не имеют подземных гаражей и никогда не будут иметь, но, тем не менее, люди, которые разбираются в искусстве и архитектуре, понимают, что добротный и красивый дом в правильно выбранном месте всегда будет стоить дорого. Сейчас в подъездах таких домов заново восстанавливаются исторические интерьеры, меняются лифты на современные, организуются придомовые паркинги. Дома в таком виде становятся произведением искусства и хорошим добротным жильем.

ИА DAILYSTROY: Поиск объектов недвижимости через сеть Интернет достаточно развит на Западе. Как обстоят дела у нас в этом вопросе? Каковы перспективы развития?

Интернет приобретает важную роль в работе с недвижимостью. Что касается мировой практики работы с недвижимостью, то там есть своя специфика. Она касается взаимодействия внутри мультилистинговой системы (МЛС). За рубежом риэлтеры, работающие на рынке недвижимости, как правило объединены в профессиональную ассоциацию. Это дает им право пользоваться МЛС, где аккумулируется информация по всем продающимся объектам. Если по каким-то причинам компания или брокер отключаются от базы данных, он просто выходит из этого бизнеса. У нас аналогичной мультилистинговой системы нет. Было несколько попыток ее создать, но они оказались безрезультатными. Мы считаем, что создание такой системы было бы весьма полезным.