Заказать звонок
Взаимоотношения риелторов и девелоперов зачастую представляются нам, непосвященным потребителям, тайной за семью печатями. Между тем обладание этой информацией наверняка поможет избежать ряда ошибок при выборе будущего жилья. «Новый Адрес» решил приоткрыть завесу и узнать, что думают друг о друге риелторы и застройщики?
Мы не ставим перед собой задачу составить рейтинг брокеров или девелоперов в буквальном понимании этого слова. Скорее, это был неформальный опрос участников рынка, в результате которого хотелось получить честные ответы иногда на «неудобные» вопросы. К примеру, какую компанию или проект вы считаете самыми «проблемными»? Немногие компании нашли в себе силы ответить на подобные вопросы, даже анонимно.
Порядок опроса
Риелторскими компаниями было предложено оценить девелоперов элитного жилья, а девелоперам – брокеров, которые это жильё реализуют. Риелторам необходимо было назвать самую оригинальную идею проекта, лучший реализованный проект, победителя по качеству строительства и самый «проблемный» проект – имелись в виду объекты, реализованные за последние пять лет. Застройщики в свою очередь оценивали брокеров по критериям, как самый успешный дебют, лучшая консалтинговая концепция проекта и, наконец, самая «проблемная» компания.
Не обошлось без казусов: многие участники опроса присылали данные о себе как о лучших брокерских или девелоперских компаниях, продвигали свои объекты или давали сразу несколько ответов на некоторые вопросы. Отдельные представители рынка вообще отказались от комментариев. Поэтому мы не претендуем на вынесение каких-то оценок или клише в нашем опросе, а лишь предлагаем читателям принять полученную нами информацию к сведению.
Есть идея.
Лидерами в номинации «Оригинальная идея» стали:
· «Итальянский квартал» («Энергогарант Капитал - Строй»/ Insigma Concept) – назван 5 раз;
· «Парк Палас» (компания «Вессолинк») – назван 4 раза;
· «Купер Хаус» (Rose Group) – назван 3 раза.
Не стоить думать, что мнение риелторов было спрогнозированным или ангажированным. Многие из участников опроса были вполне критичны. Так, одна из известных риелторских компаний отнесла проект «Итальянский квартал» сразу в две номинации – «Самая оригинальная идея» и «Самый проблемный проект» с пояснением: «Похоже, все силы ушли на оригинальность задумки». Ещё один объект, наиболее часто упоминавшийся риелторами, - «Парк Палас» от компании «Вессолинк». Как считает Анжела Кузьмина, руководитель департамента продаж городской и загородной элитной недвижимости агентства «Интермарк», этот современный дом в дворцовом стиле является одним из самых масштабных проектов «Золотой мили». «Проект выгодно выделяется собственной придомовой территорией (что большая редкость на Остоженке) и развитой инфраструктурой дома», - говорит Кузьмина.
По мнению Надежды Кот, управляющего партнера компании «Кирсанова Риэлти», самым оригинальным можно назвать дом «Стольник» компании «Стольный град» (дом был назван также в номинации «Лучший реализованный проект»). «Дополнительным доказательством тому является не местечковая проплаченная премия, которую обычно получают московские девелоперы, спонсоры самих мероприятий награждения, а тот факт, что проект внесен в энциклопедию современной архитектуры, изданную в Лондоне», говорит Надежда Кот.
Довольно показательным может служить мнение, оценивающее отношение между брокерами и застройщиками. «Риелторы часто считают застройщиков людьми темными. Городские застройщики плохо представляют себе рынок, не всегда продумывают свои ходы, не советуются с аналитиками, не заводят у себя консалтинговые отделы», - замечает сотрудник крупного агентства по элитной недвижимости. "Конкуренция на рынке городской элитной недвижимости настолько слаба, что они могут позволить себе не задумываться о потребностях клиентов и не учитывать последние веяния. И так купят», - продолжает он.
Тем не менее, данная оценка относится далеко не ко всем участникам рынка, что ещё раз подтверждают мнения риелторов о лучших объектах.
О лучших замолвим слово.
Лидерами в номинации «Лучший реализованный проект» стали:
· «Купер Хаус» от Rose Group – назван 3 раза;
· «Парк Палас» от компании «Вессолинк» - назван 3 раза;
· «Ля Дефанс» от компании «Стройтэкс» - назван 3 раза.
«Купер Хаус» стал одним из победителей нашего опроса сразу в двух номинациях. Как отмечают в компаниях «Новое качество», он удостоился высокой оценки благодаря таланту застройщика, который проявился, прежде всего, в правильном выборе площадки и умении вписать новый дом в окружающий пейзаж. «Городские условия достаточно сложны для элитного строительства: исторические памятники, отсутствие необходимого пространства, соседние постройки – всё это осложняет процесс строительства», - поясняют в компании «Новое качество». Отметим, что объекты компании Rose Group наиболее часто упоминались брокерами в трёх номинациях: «Самая оригинальная идея», «Лучший реализованный объект» и «Победитель по качеству строительства».
Другого призёра нашего опроса – дом «Ля Дефанс» компании «Стройтэкс» - в «Кирсанова Риэлти» считают успешным в связи с удачной, стопроцентной продажей. «Помимо того, что здесь было выдержано хорошее качество, на протяжении всего срока реализации дома наблюдалась и динамика строительных работ, и динамика продаж», - Заключают эксперты компании.
Аутсайдеры опроса
Хоть в категории «Самый проблемный проект» было названо не очень много объектов, но хорошо, что ответы всё-таки есть. Конечно, не обошлось без камней в огород компании «Дон Строй» - Некоторые участники рынка в очередной раз выразили сомнение в качестве строительства объектов этого застройщика, например комплекса «Воробьёвы Горы». Однако есть в списки и другие проекты.
Так, по мнению риелторов, к проблемным объектам можно отнести дом по Б.Ордынке, 8-14, который вышел на рынок несколько лет назад, «но по-прежнему непонятно, на какой стадии находится строительство и будет ли оно когда-нибудь закончено». В сходной ситуации находится «Дом на Девичьем поле» по Б.Пироговской,6 (компания «МиК - Риэлт »). К проблемным объектам был отнесён также и жилой комплекс на Б.Никитской, 45 (компания «Конкорд Девеломпент»), «Дом на Котельнической набережной» (Котельническая наб., вл.21).
Отрицательные мнения высказаны относительно объекта «Грин Хиллс» компании «Юниформстрой», основной недостаток которого, по мнению опрошенного участника рынка, - «это несоответствие заявленных в проекте параметров домов тому, что получается на выходе, после окончания строительства, при высокой стоимости квадратного метра». По мнения Ирины Жаровой – Райт, проблемными является и проект компании НПП «Тема», расположенный по адресу Рублёвское шоссе, дом 2, до сих пор в этом доме не реализовано несколько квартир, хотя дом появился на рынке 6 лет назад.
Нелестное мнение относительно сотрудничества с ИК «Дружба» (объекты Б.Якиманка, 50 и Старопименовский пер.,10) высказали в компании «Кирсанова Риэлти», которую компания «Дружба» подвела с выплатой комиссионных. По словам Надежды Кот, на объектах этого застройщика до сих пор полная неразбериха с документооборотом, есть задержка сроков, штрафы со стороны Москвы и т.д.
Однако пальму первенства по упоминанию в опросе стоит отдать глобальному проекту «Золотой остров». По мнению генерального Vesco Realty Сергея Леонтьева, «Золотой остров» - один из самых проблемных для реализации проектов в Москве. «Отсутствие опыта реконструкции районов комплексной застройки в исторической части города, устаревшие коммуникации, дорогостоящая замена которых не по карману не одному из девелоперов, пересечение интересов значительного количества игроков и городских властей привели к многочисленным переносам этапа активного освоения площадки, - поясняет Леонтьев. –Под вопросом стоит и сама концепция объекта: девелоперы ориентируются на приоритет строительства элитного жилья, а мэрия настаивает на преобладании рекреационных и коммерческих площадей».
Выбирают девелоперы
Общение со строительными компаниями тоже было отмечено рядом особенностей. Так, далеко не все опрошенные компании сочли возможным или просто не смогли ответить на наши вопросы даже на условиях анонимности. Некоторые из застройщиков мотивировали отказ тем, что не сотрудничают с риелторскими компаниями, а имеют свои отделы продаж. Кто-то называл собственные объекты или проекты коллег-девелоперов. Тем не менее итог опроса подведен, и он также заслуживает внимания.
Самым успешным дебютантом по количеству упоминаний среди девелоперов можно назвать компанию Wellhome. Среди вновь образованных была отмечена и компания Tweed Realty, Loyd Agent. Остальные номинанты упоминались в зависимости от наличия у девелоперов опыта общения с ними. Так, в дебютанты попали компании Delta Estate, положительно показавшая себя в работе с загородным проектом известного девелопера, отнюдь не новички – компания «КМ - Девелопмент», отмечающая в этом году своё двухлетие, Nordblom и даже Knight Frank – по итогам работы за год.
В номинации «Лучшая консалтинговая концепция проекта» были отмечены компании: «Интермарк» - проект «Город миллионеров», ST Group – Lake House, Insigma Concept – «Итальянский квартал», ПИК – «Английский квартал».
Результаты номинаций «Самая надежная» и «Самая проблемная компания» также получились интересными и местами взаимоисключающими друг друга. Так, по мнению представителя одного из крупных девелоперов, самых надежных на рынке просто нет, проблемы бывают со всеми, просто с какими-то компаниями их решить можно, а с какими-то – и договориться нельзя.
В числе надёжных компаний нашими застройщиками с разной периодичностью были названы такие брокеры, как «Кирсанова Риэлти», «Контакт», «Дельта Эстейт», «Км - Девелопмент», Soho Realty, Paul’s Yard, «Калинка - Риэлти», Intermark, Nordblom, Knight Frank, Queen realty, Blackwood, ИНКОМ, МИЭЛЬ, МИАН.
Пальму первенства в номинации «Самая проблемная компания» нам не удалось отдать никому из брокеров. Хотя группа опрашиваемых девелоперов была невелика, но перечень проблемных компаний получился обширным. В чёрный список попали уже упомянутые Soho Realty, «Калинка - Риэлти», Penny Lane Realty, Blackwood, «Санта Риэлти», «Новое качество», ИНКОМ, МИЭЛЬ, «Социальная инициатива». Мотивы принятых решений девелоперы, как правило, не озвучивали. Но оказалось, девелоперы очень часто недовольны качеством услуг риелторов. Один из представителей опрошенных строительных компаний отмечает: «Среди риелторов трудно опираться на определение надёжности, ибо брокеры, даже самые известные, редко бывают надежными. Они не чураются нарушать договоренности с клиентом, ориентированы на сиюминутный успех любым способом. Вводить клиента в заблуждение – обычная норма. Вымогательство дополнительных денег сверх установленной и договоренной стоимости – непременный атрибут «деловых» взаимоотношений ». Подобный резкий комментарий участника рынка был неожиданным, ведь у нас была иллюзия, что отношения между девелоперами и брокерами окрашены в гораздо более радужные тона. В любом случае мы полагаем, что к данной точке зрения риелторам стоит прислушаться.
журнал "Новый Адрес"