Заказать звонок
На рынке элитного жилья существуют сделки, связанные с альтернативной покупкой. Однако имеется своя специфика. В первую очередь она связана с тем, что альтернативное приобретение площади взамен проданной не связывается в одну цепочку сделки. Квартиры на рынке элитного жилья в 90% случаев свободны, в них никто не прописан. Они юридически свободны, вне зависимости от того, проживает в них кто-либо или нет. Поэтому альтернативная покупка больше связана с желанием человека сразу реинвестировать полученные средства в другие проекты. Часто при проведении этих 2-х операций есть некий разрыв по времени: отдельно происходит продажа, отдельно – покупка. Продавец квартиры берет некий тайм аут для того, чтобы найти для себя объект инвестиций, или, он у него уже есть. Поэтому цепочка альтернативной сделки на рынке элитного жилья не имеет много звеньев. Исключение составляет сегмент большие квартир, расположенных в ведомственных домах, либо последние коммунальные квартиры, находящиеся в лучших особняках Москвы. Там альтернативные сделки происходят по правилам обычного рынка недвижимости, где взамен продаваемой одновременно покупается несколько квартир, выстраивается сделка с большим количеством участников. Технологии при проведении этой сделки аналогичны рынку массового жилья.
Часто продажа элитного жилья происходит с целью улучшения жилищных условий, чтобы приобрести новую квартиру большего размера, или лучшего качества. Но, как я уже сказал, чаще всего этот процесс происходит в следующей последовательности: продажа своей квартиры и дальнейшее приобретение новой. Или наоборот, в начале приобретается новая квартира, а затем продается старая. Иногда они связаны, но в цепочке присутствует не более 2-3 квартир.
Покупатели элитной недвижимости в большинстве своем имеют собственный бизнес. А этот бизнес имеет свои оборотные средства. Покупка дорогой недвижимости может отвлечь достаточно крупные суммы из оборота. Денег, как известно, никогда не бывает достаточно, и покупатели часто привлекают и свои, и кредитные средства. На вторичном рынке люди почти всегда покупают квартиры за свой счет.
Цены на недвижимость в целом за последнее время выросли весьма значительно: средняя цена элитной квартиры на вторичном рынке составляет 2 млн. $. Конечно, покупатели просчитывают все плюсы и минусы, и все чаще останавливаются на мысли, что приобретение дорогой недвижимости в кредит выгоднее, чем вложение собственных средств. Проценты по ипотечным кредитам сегодня составляют от 10 до 12 % годовых в зависимости от выбранной программы. При этом рост цен на рынке элитного жилья в последнее время составил более 30%. Известно, что средний доход, который получает собственник в своем бизнесе в 2-3 раза выше % по кредиту. Учитывая все эти факторы, привлечение ипотечного кредита для приобретения жилья является достаточно удобным инструментом. Соответственно, меняется и схема альтернативной сделки. Сначала, человек обращается в банк для получения кредита, приобретает за счет этих средств новую квартиру, затем делает в ней ремонт, переезжает, и только после этого продает свою предыдущую квартиру как свободную. В данном случае альтернативность исключается. Чем плох момент альтернативности на рынке недвижимости? Дело в том, что роль покупателя на рынке недвижимости очень важна: он приносит деньги, которыми происходит оплата самой квартиры и сопровождающие этот процесс услуги.