Заказать звонок
В современной Англии, как и в Новом Свете, ценятся дома с вековой историей. В современной Японии старый дом на вторичном рынке покупают скорее лишь для того, чтобы снести его и построить на этом участке новый. Современная Россия, если судить по рынку элитной недвижимости Москвы, в этом смысле скорее Азия, чем Европа.
Да и как иначе? Объектов недвижимости с дореволюционной историей на продажу в столице практически не осталось — они либо снесены, либо розданы властью рабочих и крестьян под госучреждения и посольства, говорит Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty. А советская история страны слишком неоднозначна, чтобы недвижимость 'с историей' обладала в глазах большого числа потребителей повышенной ценностью.
Тем не менее то и дело на рынке элитного жилья под аккомпанемент PR-акций продают ту или иную 'квартиру с историей', чаще всего принадлежавшую видным деятелям советской России или известным людям России послеперестроечной.
Да, спрос на 'квартиры с историей' именно ради их истории есть, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании 'Новый город', но он ограничен узким кругом людей и крайне редко продиктованный движением души спрос совпадает с предложением. Зачастую дома и квартиры знаменитых людей продаются без лишнего шума и по рыночной цене — например, так была продана дача Марии Мироновой-Менакер.
Альберт Хисаметдинов, заместитель председателя правления КБ 'Москоммерцбанк', говорит, что на рынке элитного жилья уникальных квартир с богатой историей единицы и их стоимость, как правило, не зависит от рыночных показателей, а напрямую связана с именем их бывшего знаменитого владельца. Также в эту категорию попадают дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексную реконструкцию или перестройку с сохранением фасада. Это могут быть просто знаковые дома, например знаменитые высотки на набережных — Тараса Шевченко, Смоленской, Фрунзенской, Котельнической. Кроме того, это могут быть старинные загородные особняки и усадьбы.
Но как сегмент рынка 'квартиры с историей' представляют собой нечто трудно определимое и малоизученное. По словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, его объем реально сосчитать практически невозможно, так же как и с высокой точностью определить долю этого сегмента по отношению ко всему вторичному рынку жилья. Причина — отсутствие четких и понятных критериев деления жилого фонда на 'квартиры с историей' и обычные. По мнению Тейн, примерно 3-5% апартаментов от общего предложения на рынке представляют историческую ценность. В основном это квартиры бывшей партийной элиты, которые пользовались спросом в начале 1990-х гг.
'Кроме того, многие исторические здания (особняки) или апартаменты, представляющие историческую ценность, не выходят на рынок как объекты продажи. Такие объекты, как правило, имеют множество обременений для потенциальных инвесторов (покупателей), поскольку подпадают под закон об охране памятников архитектуры', — добавляет эксперт.
История в аренду
В агентстве недвижимости Doki говорят о том, что молодым (в возрасте 35-40 лет) и устремленным в будущее покупателям жилья свойственно думать и помнить об истории, 'выраженной не в позолоте, каминах, паркетах, а о другой, запечатленной в ауре квартиры', говорит Инна Алексеева, директор по связям с общественностью Doki. По ее словам, продолжая тенденции 2005 г., квартиры с интересным прошлым пользуются в 2006 г. особой популярностью у нанимателей: 'Снимать квартиру, в которой жил известный композитор или писатель, будет на 50-70% дороже, чем такую же, но без занимательной истории. Многие арендаторы этим пользуются, придумывая для своих квартир необычное прошлое. И за действительно необычные квартиры элита готова платить больше'.
Например, квартира Константина Черненко на Кутузовском проспекте, 26, площадью 135 кв. м с одним совместным санузлом сдается по цене $4500 в месяц — в два раза дороже, чем аналогичное жилье. Согласно описанию на сайте Doki, подъезд дома сохранил 'неповторимую атмосферу 50-х гг.', но 'сама квартира выдержана в современном стиле' и джакузи имеется. По $3500 в месяц предлагаются в аренду 4-комнатные апартаменты на пл. Восстания, 'в знаменитой сталинской высотке, где шли съемки фильма 'Москва слезам не верит' — в агентстве уверены, что этот факт повышает ценность варианта для нанимателя. В Doki считают, что объем предложения исторических квартир в аренду составляет 10% от общего объема рынка аренды, который оценивается агентством в $2 млрд.
Однако насчет готовности современной российской элиты покупать 'квартиры с прошлым' за цену выше рыночной риэлторы разных компаний единодушно выражают сомнения. Наталия Ветлугина считает, что жилье бывших советских генералов и партийных бонз покупают чаще из-за их высоких потребительских качеств. А многие эксперты рынка элитной недвижимости отказывают 'историческим' квартирам в старых домах в самой способности конкурировать с элитным 'новоделом' по уровню комфорта. 'У покупателя другие приоритеты', — говорит Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании 'Миэль-Недвижимость'.
Шанс для истории
Снижение предложения в новостройках, общее для рынка недвижимости Москвы, привело к тому, что спрос сместился в сторону готового жилья и элитный сегмент рынка здесь не исключение, говорит Кайдо Каарма. Любые готовые квартиры пользуются спросом, подстегиваемым фантастическим ростом цен. Возможно, это дает 'квартирам с историей' дополнительный шанс выделиться из объема вторичного предложения и оправдать завышенную цену.
Но, по мнению Каармы, 'дома с историей' — это отдельная небольшая ниша и сравнивать эти дома с 'новоделом' вообще не приходится: 'Комфорт и история — две ценности, находящиеся в разных плоскостях'.
'Историческое прошлое' — всего лишь дополнительная опция, не влияющая на ценообразование', — считает Каарма. Но продавцы таких квартир зачатую думают иначе. В агентстве недвижимости Doki привели пример: жене известного композитора предлагали купить ее квартиру в высотке на Котельнической набережной по цене в два раза выше рыночной, но она посчитала цену недостаточно высокой. Риэлторы отмечают, что квартиры в исторических домах, расположенных в хорошем месте, хозяева продавать не торопятся и часто колеблются между продажей и сдачей внаем.
Александр Дьяченко, управляющий партнер компании 'Усадьба', говорит, что история квартиры может поднять ее стоимость на 5-25% в зависимости от параметров дома и степени известности проживавшей в ней личности. В качестве примера он привел квартиру Леонида Брежнева в доме по Гранатному переулку. 'Расположенная на 7-м этаже 10-этажного дома, она имеет более высокие потолки, чем квартиры на остальных этажах. Специально для Леонида Ильича строители запроектировали в параметрах 7-го этажа лишние 30 см, — рассказывает Дьяченко. — Эта квартира не продается. Однако, если бы она появилась в пуле предложений "Усадьбы", ее цена составила бы не менее $25 000 за 1 кв. м. И это несмотря на то, что дом далеко не соответствует современным требованиям, предъявляемым к элитному жилью'.
Историческая составляющая в цене дома существенна и может превалировать над потребительскими качествами квартиры, только если речь идет о людях такого уровня, как Брежнев, Юрий Андропов, Черненко, считает Анастасия Денисова, руководитель отдела маркетинга и связей с общественностью компании 'Контакт — Элитная недвижимость'. Представители 'второго эшелона' власти, чьи мемориальные доски украшают многие старые дома, стали уже забываться, соответственно, и историческая составляющая цены их жилья уменьшается.
По словам Екатерины Тейн, цена за квартиры 'партийных и советских деятелей' начинается от $2400 за 1 кв. м (средняя цена элитного жилья — $7000 за 1 кв. м). 'За квартиру Андропова в свое время при рыночной цене на подобные квартиры около $300 000 предлагались суммы, в несколько раз превышающие рынок. Однако в силу некоторых причин сделка не состоялась, и квартира с рынка пропала', — рассказывает Тейн.
Ценители 'жилого антиквариата', по словам Александра Дьяченко, готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами. 'Например, особняк Ивана Бунина на Поварской улице нашел покупателя за довольно короткий срок, даже несмотря на то что законодательство запрещает новому владельцу делать внутренний и внешний ремонт дома', — рассказал он.
На любителя
С одной стороны, уникальная история объекта повышает его стоимость, с другой — сужает круг потенциальных потребителей. Продавцы дорогого жилья почти единодушны: в массе своей нынешнее поколение покупателей выбирает новостройки.
'Покупатели элитного жилья сегодня отличаются от тех, кто приобретал самые дорогие квартиры 5-10 лет назад. Они в курсе ассортимента квартир на рынке элитной недвижимости и весьма практичны: ценят наличие в доме современной инженерии, систем безопасности, необходимого количества машино-мест на подземной парковке', — говорит Анастасия Денисова. 'Стремление к комфорту за свои кровные никто не отменял, в мире элитной застройки, переходящей с точечной на освоение кварталов, сложно говорить о великой ценности 'квартир с историей', — считает и Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, эксклюзивного аффилированного офиса Christie's Great Estates.
'Вектор интересов покупателей смещается в сторону дорогой ($8000-10 000 за 1 кв. м) современной недвижимости', — констатирует Альберт Хисаметдинов.
Но тот, кто уже решил для себя все финансовые проблемы, начинает интересоваться нематериальными ценностями, уверен Александр Дьяченко. 'А квартира, принадлежавшая, например, Юрию Андропову, позволяет идентифицировать себя с известной личностью и ощутить причастность к историческому процессу', — говорит он.
'Новый владелец квартиры Андропова на Кутузовском проспекте, известный пианист, неосторожно обмолвился о своей покупке в прессе. После публикации на него обрушился шквал звонков от риэлторов, предлагавших выставить квартиру на продажу', — рассказывает Александр Дьяченко.
Сходной точки зрения придерживается и Наталья Ветлугина: достигнув более высокой ступени в карьере и материальном благосостоянии, человек старается повысить свой статус, а сделать это можно в том числе за счет приобретения квартиры известной личности.
'Как правило, "квартиры с именем" приобретают люди с достаточно высоким доходом, у которых уже есть в Москве жилая недвижимость. Приобретение еще одних апартаментов может быть связано с профессиональными или личными интересами покупателей. Одни могут сдавать квартиру в аренду и получать соответствующий доход, другие — хранить там коллекцию редких произведений искусства. Соответствующая обстановка, интерьер квартиры или имидж бывших хозяев — необходимое условие при покупке такой недвижимости', — перечисляет Екатерина Тейн.
Увы, среди богатых покупателей немного людей, для которых история, культура — не пустой звук, поэтому говорить о массовом спросе именно на 'историю' не приходится, считает Ветлугина. Она рассказала, как примерно 2,5 года назад компания продавала квартиру, в одной из комнат которой жила Марина Цветаева. Риэлторам удалось даже обнаружить обои того времени. Но купил квартиру тот, кому не было никакого дела ни до Цветаевой, ни до ее стихов, — просто квартира была на последнем этаже и покупатель хотел обустроить для себя еще и чердак.
'Наши соотечественники не готовы платить за имя бывшего владельца, они скорее вложат деньги в имя архитектора, осуществлявшего ремонт, или девелопера, реконструировавшего этот дом, заплатят за вид из окон и инфраструктуру. Ни у кого нет желания платить за историю. Нравится квартира — и замечательно', — говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. Она опровергает мнение, что если квартиру продает известный человек, то она обойдется на 20-30% дороже, чем аналогичные апартаменты у простого жильца.
'Если сравнивать "дом с историей" с особняком, созданным по проекту известного архитектора — к примеру, Федора Шехтеля или Льва Кекушева, то особняк зачастую может иметь гораздо больший успех', — добавляет Анастасия Денисова.
Более того, отнюдь не всегда состоятельный и состоявшийся человек хочет, чтобы его имя связывали с именем прежнего владельца квартиры. 'Трудно предугадать, как отреагирует на подобную рекламу человек с деньгами, а категория людей, остро интересующаяся знаменитостями и исторической аурой, далеко не всегда являются элитными покупателями', — говорит Кайдо Каарма.
Милена Морозова, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Santa Real Estate, рассказывает, что опрошенные VIP-клиенты агентства в один голос произносят примерно следующее: 'Москва — сам по себе такой город, где знаменитость можно встретить на каждом шагу: в ресторане, в магазине, на дороге в соседней машине. А о количестве известных людей на 1 кв. км в районе Жуковки и говорить не приходится'. По их словам, если раньше известные личности были почти небожителями, то сейчас дистанция между ними и обычными людьми сократилась и москвичей вряд ли привлечет при покупке квартиры тот факт, что в ней жила когда-то известная личность. Скорее наоборот: в Москве жить рядом или в бывшей квартире знаменитости уже немодно.
Поэтому в Santa Real Estate считают разговоры о моде на квартиры знаменитостей PR-ходом риэлторов, которым необходимо реализовать выставленные на продажу квартиры.
В компании также отмечают, что для покупателей-немосквичей, напротив, близкое соседство со знаменитостью будет чем-то необыкновенным, а поселиться в квартире самого известного человека — вообще заманчиво. 'Но, прожив в Москве какое-то время, большинство из них придут к тому, что лучше встречать знаменитостей в общественных местах, чем жить с ними в одном доме', — считают в агентстве.
Строить маркетинговую кампанию на имени известного лица — далеко не всегда оправданный ход, уверены и в 'Миэле' (компания не афиширует известных продавцов), и в Kalinka Realty. Алексей Сидоров доводит идею до абсурда: 'Почему бы тогда не пиарить квартиру Зюганова?'
'Хотя если кому-нибудь понадобится сформировать моду на "квартиры с историей" и у этого человека или организации будет достаточное количество средств, то меньше чем через год эти квартиры начнут пользоваться повышенным спросом, — уверена Ирина Жарова-Райт. — А пока стоит отметить, что практически каждый покупатель интересуется, по какой причине люди съезжают из продаваемой квартиры'.
Какие истории в цене
Позитивная история квартиры, дома может сыграть роль при выборе, считает Наталья Ветлугина. Но даже негативная история не всегда отталкивает людей с деньгами.
Александр Дьяченко как пример неубывающего спроса на квартиры с историческим прошлым называет 'Дом на набережной'. 'Известный своими жильцами, составлявшими верхнюю прослойку советской номенклатуры, он стабильно вызывает повышенный интерес у покупателей', — говорит Дьяченко.
'Меня всегда поражали клиенты, которые хотели приобрести квартиру в "Доме на набережной" (ул. Серафимовича, 2), где каждого второго жильца или расстреляли, или посадили. На мой взгляд, более жуткое место для проживания в Москве найти невозможно. Я знаю несколько историй, когда у переселившихся в этот дом людей жизнь менялась в худшую сторону, — рассказывает, в свою очередь, Ирина Жарова-Райт. — Семья моих знакомых распалась, и жена едва не закончила жизнь самоубийством. Еще один покупатель сейчас находится в местах не столь отдаленных, надеется попасть под амнистию. Можно после этого верить в то, что стены "записывают" информацию от предыдущих жильцов, а можно не верить'.
'Архитектурные памятники с сохраненными элементами отделки (дома на Знаменке, Поварской) и квартира бывшего некогда у власти партократа, пусть и с двумя санузлами (Кутузовский проспект, Романов переулок), — два совершенно разных по вызываемым эмоциям варианта. Они различаются по цене и — в будущем — по ликвидности', — соглашается с коллегой Надежда Кот.
По словам Алексея Сидорова, все значимые личности получали от властей хорошие квартиры в хороших местах и эти квартиры есть на рынке. Но не более 5-10 домов в Москве обладают бесспорной исторической и архитектурной ценностью. Кроме дома в Романовом переулке он назвал дом № 20 на Поварской. Усадьбы в городе если и продаются, то под большим секретом по непонятным документам в отличие от загородных имений российских дворян — эти объекты недвижимости становятся все более востребованы современной элитой, говорит эксперт.
Екатерина Тейн перечисляет еще несколько объектов в Москве, выставленных в настоящее время на продажу и представляющих историческую ценность: это здание Педагогического университета на Малой Пироговской улице, 1, и Университет имени А. Л. Шанявского на Миусской площади, 6 (ныне Гуманитарный университет). Интерес для инвесторов представляют жилые дома, принадлежавшие Сергею Шереметеву в Шереметевском — ныне Романовом — переулке, и Леону Шах-Паронианцу в Ананьевском переулке, 5, а также здание Тверского отделения Городского ломбарда на Большой Бронной, 23.
'Квартира в Романовом переулке, 5 (последний этаж), где в течение 15 лет жил известный дирижер Рудольф Баршай и которую посещали композиторы Святослав Рихтер и Дмитрий Шостакович, стоит более $10 000 за 1 кв. м, — рассказывает Екатерина Тейн. — Известным реставратором полностью восстановлена подлинная атмосфера московской квартиры начала XX в. Сохранены оригинальная печь и лепнина, действующие голландские печи, но квартира оснащена современной инженерией, вентиляцией, кондиционированием, новейшей кухонной техникой. Цена квартиры возросла примерно на 20% за счет современного ремонта и ее исторической ценности'.
Александр Дьяченко не думает, что при ценообразовании объекта в данном случае учитывалась историческая подоплека. 'Но, безусловно, клиентам будет приятно об этом узнать', — говорит он.
'Да, людям приятно, когда риэлторы выяснили и могут сообщить исторические факты о той или иной квартире, и мы всегда это делаем, любое жилье в сталинках имеет свою историю, — говорит Ветлугина. — Но понимает ценность проделанной нами работы далеко не каждый'.
Просто хорошее жилье
По мнению Алексея Сидорова, объектов недвижимости с нормальной историей в Москве нет, а жить в аналоге Кремлевской стены (например, в увешанном табличками доме в Романовом переулке) хочет далеко не каждый. С другой стороны, на вторичном рынке жилья любой дом ЦК лучше пролетарской хрущевки.
Квартиры власть имущих ценятся потому, что они были безупречны по своим потребительским характеристикам и таковыми зачастую остаются, говорит Наталья Ветлугина. Например, в центре города нет больше домов столь же архитектурно выразительных и удачно расположенных, как дома 3 и 5 в Романовом переулке.
Довольно долго продавалась квартира Григория Маленкова (к слову, отличающегося политической живучестью деятеля советской эпохи) в доме на Фрунзенской набережной, 50, площадью 130 кв. м с собственным выходом на крышу. Как рассказала Ветлугина, впервые квартира появилась на рынке два года назад и предлагалась за $1,5 млн, а продали ее не так давно не более чем за $1 млн. Правда, квартира была в ужасном состоянии, но это лучший дом на Фрунзенской набережной.
А предложение в доме Брежнева в Гранатном переулке, по ее словам, уйдет по любой цене, потому что в районе Патриарших такого дома больше нет и ни одна новостройка с ним не конкурирует по расположению. Однако квартиры на продажу в этом доме появляются разве что раз в пять лет.
К слову, за дачи партийных боссов всегда платили дороже. Но опять же, говорит Ирина Жарова-Райт, не из-за имени, а просто потому, что они лучше расположены: как правило, высшему руководству всегда выделяли самые лакомые участки под Москвой.
Екатерина Тейн говорит, что сейчас большую ценность представляют квартиры, владельцы которых принадлежали к старинным аристократическим фамилиям или культурной элите XIX-XX вв., но при условии, что апартаменты отреставрированы и дом оснащен современными коммуникациями.
Но Жарова-Райт уверена: 'Мода на "квартиры с историей" на российский рынок недвижимости придет не раньше чем через 100-150 лет, когда будет создана новая история. К сожалению, подлинную историю в 1917 г. уничтожили, а когда представляешь, как складывалась жизнь тех или иных известных в прошлом людей, то в их квартире не то что жить не хочется, а побоишься ее порог переступать'.
vedomosti.ru