16 заседание Международного ипотечного клуба. Тема: ипотека в элитном сегменте

26 сентября 2005 года в Президент-отеле состоялось  заседание Международного Ипотечного Клуба (МИК).

Среди обсуждаемых был вопрос развития ипотеки в элитном сегменте.

По данному вопросу выступил Генеральный директор компании «КОНТАКТ – Элитная Недвижимость» Денис Леонидович Попов.

Он отметил, что понятие «элитное жилье» тесно связано с ценой квартиры.

Обычно считают, что цена одного квадратного метра элитной квартиры более 5000 долларов США. Основное расположение элитных домов – Центральный округ, некоторые районы  ЮЗАО, ЗАО, СЗАО. Основные типы домов, в которых могут быть квартиры стоимостью выше 5000$ за 1 кв.м. – жилые особняки дореволюционной постройки; «сталинские» высотки; ведомственное жилье; современные жилые дома и комплексы. Квартиры могут быть отремонтированы, меблированы  и оборудованы всех современной техникой. Квартиры могут быть как в построенных домах, так и в домах-новостройках на различных стадиях строительства. Стоимость квартиры находится в пределах 500 000 (5000* 100кв.м.) – 4 500 000 (15000*300 кв.м.). Однако наиболее часто продающиеся квартиры стоят около 1,0 млн. долларов. Для покупки такой квартиры в кредит потребуется первоначальный взнос 300 000$, получение кредита в размере 700 000$, при этом ежемесячные платежи составят около 10 000, и подтвержденный доход должен быть в районе 20 000$.

Объем рынка ипотечного кредитования.

В 2004 году в России было выдано 43000 ипотечных кредитов, средний размер кредита составил 12 000 – 13 000 долларов. Следовательно, общий объем ипотечного кредитования в России за 2004 год равен 516 млн. долларов США.

По данным руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петра Сапрыкина за 5 лет в Москве выдано 18 000 кредитов, а в прошлом году чуть более 4000 кредитов, а в этом году планируется выдать около 6 000. При общем количестве сделок по купле-продаже столичного жилья в 90 тысяч в год, проникновение ипотеки составляет не более 5%.

По словам вице-президента Внешторгбанка Андрея Сучкова, средний размер выданных банком ипотечных кредитов сильно варьируется от региона к региону, составляя для Москвы $50 тыс. Аналогичные цифры приводит Группа компаний ПИК, где средний размер ипотечного кредита при приобретении квартир равен 48 800 долларов США в Москве. Общий объем, выданных ипотечных кредитов в Москве за 2004 год составил 200 млн. долларов США.

Проникновение ипотеки на рынок элитной недвижимости. Портрет покупателя.

Ипотека прочно укоренилась в сегменте эконом- и бизнес класса. Проникновение её в сегмент дорогой недвижимости началось с конца 2003 – начала 2004 года. До этого момента все покупки совершались исключительно самым состоятельным слоем покупателей, у которых было достаточно своих свободных средств. Ипотека на рынке элитного жилья, в отличие от ипотеки в экономическом сегменте, носит чисто коммерческую направленность.

Сегодня в результате экономического роста в стране, на элитный рынок пришел новый слой покупателей: владельцы компаний среднего и малого бизнеса, тор-менеджеры и управленцы высшего звена, т.е. те люди, которые ранее не могли позволить себе дорогую квартиру или не хотели её покупать в связи с нестабильностью своих доходов.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования.

Сегодня на московском рынке более 30 банков предлагают ипотечные кредиты. Основные игроки, на долю которых приходится основная часть выданных кредитов, известны - это Сбербанк, Внешторгбанк, Дельта-Кредит. Проведя анализ ипотечных программ, выясняется, что почти никто из банков не выдает крупные кредиты – свыше 500 000 долларов США (кроме Сбербанка), и вообще не ориентированы на состоятельных заемщиков. Это происходит, на наш взгляд по следующим причинам:

• нет ресурсов;
• крупные кредиты считаются очень рискованными;
• преобладает мнение, что состоятельным покупателям ипотека не нужна - они могут приобретать квартиры только за счет своих средств.

 

Ипотека как инструмент инвестиций

Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых. Дополнительный прирост, в среднем на 10% в год, дает строительство нового жилья по мере увеличения готовности дома. Таким образом, общий рост цен составляет 25-30%, что в 2,5 раза выше процентных ставок по ипотечному кредиту. Таким образом, даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодным предприятием.

 

Ипотека как способ улучшения жилищных условий

            Рынок элитного жилья не стоит на месте. Если в 90-ые годы элитными квартирами могли считаться только большие коммунальные квартиры, расположенные в жилых особняках начала века, и квартиры в ведомственных домах, то сейчас строятся дома, отвечающие всем современным требованиям.

Конечно, многие из тех, кто приобрел свои первые большие квартиры в 90-ых годах, сегодня задумываются о переезде в новое жилье. И здесь ипотечный кредит может быть весьма кстати. При его помощи можно купить новую квартиру, дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт, переехать в готовую квартиру, а затем продать старую квартиру и вернуть большую часть кредита.

 

Необходимые условия для кредитования элитного жилья.

• Сумма кредита от 300 000 до 2 000 000 (хотя бы до 1 000 000)
• Первоначальный взнос – не менее 30%.
• Процент 9-11% годовых на остаток.
• Анализ платежеспособности клиента с учетом его собственности и бизнеса.
• Специальное обслуживание ВИП-клиентов.

 

Перспективы ипотеки в сегменте элитного жилья.

В год на рынке элитного жилья (более 5000 за 1 кв.м.) продается около 1500 квартир. Проникновение ипотеки в сегменте элитного жилья сегодня составляет менее 5%  - не более 75 кредитов в год. Однако, за счет больших размеров кредита, общий объем ипотечного кредитования может составлять не менее 25 млн. долларов в год. В западных странах доля  сделок с участием ипотечных кредитов составляет порядка 80-90%. При создании программ для кредитования покупок элитных квартир, можно рассчитывать на ежегодное удвоение количества кредитов и значительное увеличение объема размещенных средств.