Заказать звонок
На эти и другие вопросы отвечает Генеральный директор компании «КОНТАКТ – Элитная недвижимость» Денис Попов:
Сколько в Москве подобных домов? Если таких данных нет, каковы самые показательные из них?
В настоящий момент в Центральном округе ведомственных домов по нашим сведениям насчитывается не более 100. В основном это дома ЦК, Политбюро, Министерства Обороны и Совмина. Надо сразу оговориться, для представителей ведомств разного статуса строилось разное жилье. Для представителей советской «верхушки» предназначались особые дома, для технического персонала – обычное жилье в типовых панельных домах. Последние из упомянутых мы в данном случае не рассматриваем.
Кроме центрального округа ведомственные дома располагаются в, так называемых, Царских селах. Их можно перечислить.
- В Кунцево находится порядка 20 домов,
- В Новых Черемушках - 6-7 домов,
- На улице Удальцова расположено 6 домов;
- На улице Мосфильмовская стоит 4 дома, это, так называемые «генеральские дома»;
- На Речном вокзале (по улице Лавочкина) – 4 дома.
-
Кроме того, вкрапления ведомственных домов в московскую застройку были во многих других районах, но количество их не велико - по 1-2 дома.
Строились ведомственные дома, в основном, с 1968 по 1982 год. Наибольшее их количество пришлось на период с 1975 до 1980 гг. Заселялись по принципу принадлежности к определенному должностному уровню. Наиболее высокопоставленным деятелям предоставлялись квартиры в лучших домах, которые находятся в районе Патриарших прудов, к примеру, дома ЦК на Спиридоновке, а также дом в Гранатном переулке. На нижних этажах почти всегда были комнаты и квартиры, предназначенные для личной охраны и консьержей «в погонах».
Когда они строились, по какому принципу заселялись, как изменился контингент жителей к нынешнему времени?
Конечно же, контингент жильцов ведомственных домов изменился. Во-первых, большинство новоселов, которым предоставлялось такое жилье, были весьма «в возрасте». Многие из них умерли вскоре после начала перестройки. Остались вдовы, дети, другие наследники. Но многие живы и по сей день. Продают квартиры, в основном, либо после смерти жильца его наследники с целью распределить наследство, либо для улучшения жилищных условий, т.к. обмен такой квартиры предоставляет очень широкие варианты разъезда. Надо понимать, что после изменения политической ситуации в стране эта часть граждан потеряла и власть, и деньги, и влияние. С отменой «персональных пенсий» и льгот люди стали жить на минимальный доход. Кроме того, льготы по коммунальным платежам распространяются на минимальную площадь, а квартиры в таких домах, как правило, отличаются очень большими площадями. Соответственно, пожилые люди вынуждены нести достаточно большие расходы на оплату жилья.
Квартиры в ведомственных домах пользуются устойчивым спросом среди покупателей. Состав жильцов постепенно меняется. Примерно 25-30% - уже новые жильцы, и вполне состоятельные люди.
Что эти дома представляют собой, насколько комфортны по современным меркам?
Дома ЦК являются наиболее яркими представителями ведомственного жилья (их больше всего, они более показательны). Для строительства домов ЦК всегда выбирались самые лучшие современным критериям места, как в центре, так и за его пределами. К примеру, в районе Сретенки нет ни одного дома ЦК, на востоке центра - только один. С другой стороны, в Западной части центра – в районах Патриарших Прудов и Арбата домов ЦК десятки. Дома ЦК также расположены в районе Фрунзенской и Якиманки.
Дома, расположенные в районе Кунцево имеют прекрасное транспортное сообщение (Рублевское шоссе), вблизи парк и река. Дома в Царском селе в Новых Черемушках находятся в непосредственной близости от станции метро, хорошую транспортнуюразвязку и озелененную территорию.
Улица Мосфильмовская – территория, где располагается большое количество дипломатических миссий. Здесь нет метро, зато много зелени и прекрасное окружение.
Улица Удальцова находится вблизи парковой зоны, рядом с метро, имеется хорошее транспортное сообщение и удаленность от типовой застройки. Все это по современным меркам самое лучшее.
Вы не найдете дом ЦК в первом ряду домов по шумной улице, в Восточной, Юго-Восточной части Москвы, или в окружении панельных домов.
Ведомственные дома, как правило, не строили по одному. В основном они кирпичные, с потолками от 2,9 м. до 3.10 м., причем, чем выше статус дома, тем выше потолки. А высота потолка и сегодня – ключевой параметр качества жилья. В домах Политбюро высота потолков доходила до 3.20 м. В домах с потолками 2.90 м. размещались семьи советского генералитета и Совмина. Интересно, что высота потолков измерялась не от стяжки до стяжки, как это принято сейчас, а от потолка до паркета. Дома строились этажностью от 12 (в центре) до 14 (за пределами центра), и были оснащены лифтами отечественных марок, правда, с зеркалами – особый шик того времени. В домах проектировали большие вестибюли и холлы, обязательно имелась комната для консьержек с санузлом и, как мы уже говорили, с охраной. Подъезды отделывали мрамором или ракушечником. В последствии квартиры и комнаты на 1-ых этажах отдали дворникам и другим представителям технического персонала. В ведомственных домах размещалось не более 2-3 квартир на этаже. Всего квартир в ведомственных домах центра Москвы от 20 до 60. Есть дома, содержащие и более 150 квартир. Самый большой дом (в 256 квартир) находится по адресу Б. Якиманка 26. Но, на самом деле, он представляет собой 3 дома, соединенные между собой. Что касается самих квартир, то их размер, как и высота потолков, соответствовал статусу жильцов, для которых этот дом возводился. К примеру, если средний размер потолков ведомственных квартир равен 3м., то средний размер 2-х комн. квартиры – 75 м., 3-комн. – 105 м., 4-комн. – 130 м.. В 3-4 комн, квартирах, как правило, имеется 2 санузла, что было крайне редким явлением в те времена. Кухни, как правило, были размером в 12 кв.м..
Великолепное качество строительства – 50-60см. толщина кирпичной стены, большие панорамные окна, лоджии. Основными недостатками ведомственных домов являются невыразительные фасады и отсутствие подземных гаражей. Единственное место, где имеются подземные гаражи – это Кунцево, дом на Звенигородской улице. Отсутствие запроектированных машиномест связано, по отзывам самих жильцов, с тем, что им просто не нужен был личный автотранспорт, так как по статусу положен был служебный. Кроме того, иметь личный автомобиль не позволяла партийная скромность.
Многие недостатки ведомственного жилья легко устранить. Современные коммуникации легко подводятся к любому зданию, индивидуальные фильтры очистки не сложно установить в квартире, отечественные лифты можно заменить на более высококлассные. При отсутствии системы центрального кондиционирования, имеется возможность устанавливать на своих лоджиях индивидуальные сплит-системы. Недостаточно развитая инфраструктура в данном случае не является ключевым фактором, т.к. наличие чрезвычайно развитой инфраструктуры сейчас не всегда приветствуется.
Если резюмировать все вышесказанное, то самым серьезными недостатками ведомственных домов является отсутствие подземных гаражей и неодинаковый социальный состав жителей.
А среди достоинств необходимо отметить прекрасное месторасположение, качество строительства и наличие огромных придомовых территорий даже в центре столицы. Такого ресурса у современных домов нет и не будет, т.к. руководители тех времен могли свободно снести несколько исторических домов в центре, как они снесли пол-Арбата, прокладывая улицу Новый Арбат.
Есть ли специфический спрос на такие дома?
На ведомственные дома сегодня имеется устойчивый спрос. Средняя цена квадратного метра в квартирах в ведомственных домах в центре 5000-6000 $.Он не превышает, правда, спрос на лучшие современные дома. Хотя цена на квартиры в лучших ведомственных домах (к примеру расположенном в Гранатном пер.10) может доходить до 10000$ за кв.м., все же в лучших современных домах цена может быть выше в 1,5-2 р..
Ведомственные дома удобны для тех, кто любит жить, не привлекая к себе внимания, тех, кого интересует комфорт, удобство проживания. Часто такие квартиры покупают состоятельные люди для своих родителей. Вспомним, что до 1995 года это было единственное по-настоящему элитное жилье. В данном случае более уместно употребление термина «элитарное», т.е. предназначенное для проживания элиты, т.е. отобранной части населения.
Что более ценно - история дома или история квартиры?
На мой взгляд, историческая составляющая цены в ведомственных домах существует. Это, так называемая, аукционная составляющая цены.
Все знают дом, куда должен был вселиться Л.И. Брежнев. При этом, очевидно, что квартира, предназначенная для Генсека, гораздо лучше остальных по качеству (выше потолки и проч.). Все же более ценна история квартиры. Часто говорят, что в том или ином доме жил тот или иной деятель советской эпохи. Но это приемлемо только для известных людей, таких как, Брежнев, Андропов, Черненко, а представители следующего эшелона, стали уже забываться, соответственно и историческая составляющая цены уменьшается.
Отличаются ли они по ценам от таких же домов, но не имеющих историю?
От домов, я считаю, нет. Если сравнивать ведомственный дом с особняком, созданным по проекту известного архитектора, к примеру, Шехтеля или Кекушева, то особняк, зачастую, может иметь гораздо больший успех.
Можете ли Вы привести примеры реальных историй сделок?
В Москве имеется 2 дома, построенных для артистов Большого Театра. Они расположены на Троицкой ул., и в 1-ом Смоленском пер. Естественно, что ведомственные ранее квартиры сейчас приватизированы, они покупаются и продаются. Но и сегодня основной состав жильцов в этих домах – артисты и руководители Большого Театра.
Из истории сделок, могу рассказать, что у нас был клиент – вдова с сыном, имевшие на Арбате большую 3-х комн. квартиру. Сын подрос, и стал традиционный для каждой семьи вопрос отделения более молодого поколения. А поскольку данная квартира предоставляет множество вариантов для обмена, то оказалось возможным в результате получение отдельных квартир для мамы и сына, а также остались деньги для начала собственного бизнеса.