Заказать звонок
Согласно новому закону все государственное жилье после 2007 г. не будет подлежать приватизации, его можно будет только обменять. «Люди поняли, что разъезжаться из коммуналки разумнее коммерческим способом - в этом случае они получают квартиру, принадлежащую им на праве собственности. Такое имущество впоследствии можно продать, подарить, завещать», - говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.
Впрочем, риэлторы такому оживлению не очень-то рады. Они признают, что в условиях стабильных и предсказуемых цен стало удобно совершать сделки по расселению: цепочки по продаже одной большой квартиры и покупке нескольких маленьких довольно легко связываются. Однако долгий рост цен на недвижимость привнес в этот сегмент жилищного рынка весьма показательный нюанс: аппетиты жильцов коммунальных апартаментов возросли. «Они отслеживают рынок, изучают соответствующие издания, знают, сколько их комната в коммуналке может стоить, но очень часто завышают цену своего «угла». Их понять можно - соблазнительно выкроить по ходу дела хотя бы небольшой капиталец на жизнь. Но их ожидания зачастую неадекватны возможностям, и потому расселять коммуналки стало тяжело, с людьми трудно договориться, -сетует управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. - Раньше риэлторские компании расселяли за счет собственных средств, а потом перепродавали и зарабатывали. Но сейчас расселение особых доходов не приносит. Если в 2000 г. можно было рассчитывать и на 100%-ную прибыль, то сейчас, наверное, это 40-50% на вложенные средства и сплошная головная боль».
Классика расселения
И все же за расселение, ставшее таким обременительным, риэлторы берутся. Нередко - под заказ. Этим занимаются профессионалы.
Классических схем расселения несколько. И одна из наиболее распространенных, по словам генерального директора компании «Контакт-Элитная недвижимость», расселение квартиры на деньги покупателя. Сделка представляет собой классический обмен через альтернативы, где клиентами являются несколько семей. Фактически происходит разъезд, но разъезжается не одна семья, а обитатели всей коммунальной квартиры, площадь которой приватизирована, а за жильцами закреплены определенные доли. В этом случае для каждой семьи подбираются квартиры. Сделка проводится одновременно: покупатель приобретает основную квартиру, а коммунальщики - подобранное для них жилье.
По другой схеме риэлтор расселяет коммуналку на свои деньги, а потом продает ее покупателю. Выкупы могут происходить по частям: сначала выкупается одна часть квартиры, закрепленная за одной семьей, затем вторая, третья и все последующие (в соответствии с индивидуальными договоренностями с жильцами). По окончании расселения риэлтор предлагает освободившуюся квартиру покупателям, зачастую предварительно отремонтировав не только ее, но и подъезд, и даже фасад дома. За счет этих мероприятий жилье выводится на несколько иной, более высокий уровень. Эту схему расселения уже можно назвать инвестиционным проектом. Его используют, когда есть возможность получения более высокой, чем при первой схеме, нормы прибыли. В первом случае риэлтор работает только за комиссионные, во втором прибыль может достигать 20-30%. Все зависит от того, во сколько обойдется расселение, как поведут себя последние жильцы: часто они самые «дорогие».
Расселение коммунальных квартир по третьей схеме осуществимо при наличии свободных комнат, не заселенных другими жильцами. В соответствии с существующим законодательством, эти площади надо выкупать. Производится государственная оценка свободных площадей, которая всегда несколько ниже рыночной, но, случается, что и эти деньги коммунальщики выплатить не в состоянии. Тогда привлекается некий инвестор, который выкупает комнату, затем подбирает варианты обмена квартир остальным.
«Расселенки» на рынке
Бывшие коммунальные квартиры, именуемые на риэлторском жаргоне «расселенкой», попадают, по словам г-на Попова («Контакт-Элитная недвижимость») на рынок элитных квартир после качественного капитального ремонта, включающего замену перекрытий, коммуникаций и проведения дорогого ремонта в самих помещениях. Цены на них доходят до $8 тыс. за кв.м. Их покупают, чтобы сдавать в аренду, поскольку это доходный бизнес - на вложенные деньги получается от 11 до 12% прибыли. Плюс под него можно рефинансироваться, заложив квартиру.
Но в последнее время «расселенок» на рынке немного. Основная масса предложения элитного жилья на вторичке - это квартиры, купленные два-три года назад с «быстрым» ремонтом. «Например, недавно один гражданин, купивший квартиру в Венском доме по $3,2 тыс. за метр и вложивший $1,5 тыс. на «квадрат» в ремонт, недавно продал квартиру за 14 тыс. за кв.м. Сейчас выплывает все больше квартир, которые были куплены два-три года назад на этапе соинвестирования, где заканчивается ремонт. В Шведском тупике один господин скупил 8 квартир, отремонтировал их и продал. Доходность потрясающая», - рассказывают риэлторы. А вот на квартиры в старых домах, в том числе в бывших коммуналках, приходится не более 30%. В основной своей массе дорогие квартиры на вторичном рынке - это жилье с эксклюзивной отделкой по авторским дизайн-проектам, замечает директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Кайдо Карма: «Помимо «элитного» расположения, именно оформление квартиры в большей степени влияет на ее цену». Высоко котируются квартиры в престижных элитных районах с отремонтированными подъездами. Это особняки в центре Москвы, построенные известными архитекторами в начале прошлого века для состоятельных людей в наиболее престижных местах центра Москвы с применением самых передовых строительных технологий того времени. Большая часть этих домов - хорошие, добротные постройки, некоторые из которых являются памятниками архитектуры, выполненные в классическом стиле или в стиле русского модерна. Конечно, они отличаются от рядовых коммуналок, и об этом рекомендует не забывать г-жа Жарова-Райн из Nordblom Group: «Расселенки» зачастую неправильно позиционируются. Надо понимать, что есть уникальные квартиры в старых особняках -Романов, 3, Романов, 5, дом на Спиридоновке, 9, или Малая Бронная, 37, известный дом Страхового Общества «Россия» на Сретенском бульваре. Это - знаковые дома, по-настоящему элитное жилье. А есть унылые квартиры в старых домах, едва ли отвечающие стандартам элитного жилья: бессмысленно просить за них баснословные деньги».
Коммунальные реликвии
Впрочем, как выясняется, и с уникальными квартирами много сложностей. «Например, в доме страхового общества «Россия», который является памятником истории и архитектуры, памятниками являются двери, если они сохранились с давних времен, лепнина, старый камин, и даже наборный паркет. У нас одна квартира выставлена на продажу. Так вот, на нее четыре охранных договора, что осложняет ситуацию. Приходит покупатель, все нравится, красота, - рассказывает г-жа Жарова-Райн, - а потом является его юрист, изучает документы и выражает понятное недовольство. Что делать с памятником при такой-то цене?». С этими объектами особая осторожность нужна, обязательна тщательная проверка юридической чистоты. Риэлторы советуют исследовать весь пакет документов. Особое внимание, по мнению наших собеседников, следует обращать на бумаги, разрешающие перепланировку. «Важно, чтобы она была согласована. Одно дело - провели чудный ремонт с перепланировкой лет восемь назад, когда из МВК (межведомственная комиссия) никто не проходил. Сейчас это -жесткое условие. Поэтому прежде чем продавать квартиру в роскошном старом доме, стоит сначала МВК пройти, а потом выставлять жилье на рынок. Ведь если найдется покупатель, то все равно придется туда обращаться в ср1очном порядке», - советуют эксперты. В плане юридической чистоты квартир г-н Попов из компании «Контакт-Элитная недвижимость» обращает внимание на такой нюанс: большое количество ранее прописанных в коммунальной квартире людей приводит к повышенным рискам предъявления претензий о нарушении их прав при отселении. Среди жильцов могли быть несовершеннолетние дети, инвалиды, люди, злоупотребляющие алкоголем, психически больные, лица, находящиеся в местах лишения свободы, пропавшие без вести, уехавшие за границу и не выписавшиеся. «Часто интересы многих таких категорий граждан были не учтены, иногда намеренно. Много квартир было расселено в 90-х, когда правила приватизации были весьма и весьма расплывчатыми. Это создает уязвимость прав собственности новых владельцев при предъявлении соответствующих исковых заявлений», - говорит он.
Что касается технических аспектов, то, по словам экспертов, риски здесь связаны с реконструкцией дома. Если она не сопровождалась одновременной однотипной заменой перекрытий и инженерных коммуникаций, то каждый владелец квартиры проводил ремонт на свой лад: кто-то оставил деревянные перекрытия, кто-то их заменил или укрепил. Там, где оставлены деревянные перекрытия, есть риск более быстрого распространения пламени при пожаре. Заливка перекрытий бетоном наобум, без расчета нагрузки на несущие конструкции, может вызвать трещины по всему дому и его разрушение. Коммуникации, как правило, менялись каждым жильцом на уровне своей квартиры. Соответственно остаются некие стыки, до которых не дотянулись руки. Подвалы, где проходят инженерные коммуникации, также остаются вне сферы внимания жильцов. Этими проблемами каждый из них в отдельности заниматься не хочет, поскольку к собственным их квартирам все это как бы не относится, а вскладчину никак. Вот и получается, что снаружи все прекрасно, а внутри - старье и допотопщина.