Сделки в сфере недвижимости — очень важный и ответственный шаг. Процесс требует максимальной вовлеченности и осторожности, ведь подводных камней на рынке недвижимости хватает. Самое важное в этом вопросе: подобрать максимально выгодный вариант, заключить надежную сделку и получить гарантии безопасности.

Мы поговорили с брокерами известного московского агентства элитной недвижимости Contact Real Estate и подготовили 6 полезных советов перед покупкой недвижимости.

1. Изучаем

 

Обозначьте для себя 5 фундаментальных критериев и придерживайтесь их при поиске жилья.

Сразу уточнение: исключайте такие как: "огороженная территория, подземный паркинг, консьерж-сервис" и т.д. — эти пункты и так будут присутствовать в комплексах бизнес-класса и выше.

Готовьтесь к корректировке бюджета

Рассчитывайте на 20% первоначального взноса, есть много выгодных ипотечных программ. К этому нужно быть готовым, зачастую наши желания стоят дороже. Первоначальный взнос ипотеки может быть и меньше, но берём средний для более вероятного одобрения банком.

Не привязывайтесь к локации

Любите свой район? Это хорошо, но квартира мечты может быть всего в 2 км от него. Тоже самое относится к привязке по локации вашей работы/офиса, ведь смена деятельности или офиса может быть чаще смены жилья.

Принимайте решение быстро, бессмысленно начинать поиск за год

Бессмысленно начинать подбирать жилье за полгода, год до покупки. Как правило, если выбрать, то что хочешь, вероятностью в 99% этого варианта уже не будет — получите только разочарование.

2. Ищем

 

Три источника, в которых можно найти всю необходимую информацию о ЖК: ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Avaho.

Далее смотрим:

• Локацию и окружение на карте
• Общую информацию о проекте
• Количество лотов в ЖК
• Варианты планировок
• Сроки сдачи
• Предыдущие проекты застройщика

Форумы — это старье

Не читайте форумы - там воюют конкуренты. Но, если очень хочется, то рекомендую найти наиболее полезные источники. Например, экспертные телеграмм каналы или чаты жильцов ЖК (хотя и там много мусора бывает).

Не верьте рендерам

За частую картинка отличается от реальности, и застройщик никогда не покажет на своей презентации соседство с кладбищем, ж/д путями или магистралями.

Сайты застройщиков

На сайтах вы можете получить всю подробную информацию о комплексе, ознакомиться с планировками и ценами. Но самый важный раздел это «Документы» там указана проектная декларация, сроки реализации, финансирование и прочее, что необходимо знать.

3. Знакомимся

Фотограф: Anastasia Shuraeva: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/7647219/

 

Спросите у менеджера про застройщика, у которого он работает:

• Сколько лет компания на рынке?

• Какие проекты строили до?

• Все ли проекты сданы вовремя?

• Как родился проект и есть ли у него концепция?

Ответы определенно дадут понимание: покупаете вы просто бетон или все же концепцию, собранную из разных частей света.

Резервный объем квартир

Если сайт застройщика и его менеджеры говорят о том, что это все лоты, которые у него остались, не верьте. Финансовая модель большинства застройщиков подразумевает оставить пул ликвидных квартир/апартаментов и вывести их на финальных этапах строительства по более высокому ценнику. В большинстве случаев интересные планировки можно вывести из резерва. Спросите, что застройщик может вывести из резерва в рамках вашего запроса.

План продаж

Менеджеры отдела продаж предлагают вам то, что им нужно продать. Важно знать, что менеджеры в первую очередь будут стараться слить вам неликвидные варианты. Всегда есть такие лоты, как правило от них избавляются в первую очередь.

Ипотека и не только

Не полагайтесь только на ипотеку. Многие девелоперы дают выгодные рассрочки, но зачастую при этой схеме вы можете лишиться скидки. Не поленитесь расспросить вашего менеджера, какие программы они предлагают.

Цена за этаж

Чем выше этаж – тем дороже стоимость. Помните, что разница между 20 и 24 этажами может составлять 1-3 миллиона рублей, а разница в видах не особо изменится. Вопрос: стоит ли это того?

Чем больше, тем лучше

Вряд ли кто-то слышал от клиентов: «Зря, взяли большую квартиру, нужно было купить поменьше». Обычно всё наоборот. Если вы в раздумьях брать больше или меньше, то лучше больше.

Переуступка прав

Нельзя предсказать, что будет через 1-2 года, но вариант такой отбрасывать нельзя. Нужно будет выйти из проекта по переуступке прав. Некоторые застройщики не согласовывают переуступку, другие берут за подписание плату, у кого-то процент от стоимости недвижимости. Эту информацию уточняйте сразу на берегу.

Паркинг

70% московских девелоперов начинают продавать паркинг ближе к окончанию строительства, будьте уверены, что они готовят листы ожидания и в порядке очереди оповестят вас об этом.

4. Смотрим

Фотограф: Anastasia Shuraeva: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/7647219/

 

Стройплощадка

Многим важно попасть на стройку — пощупать/посмотреть, но не всегда есть такая возможность. Причина тому — это техника безопасности, поэтому не все застройщики берут на себя такую ответственность. Тут все зависит от конкретного девелопера. Ругаться тут не стоит, просто примите этот факт.

Виды

Обратите внимание не просто на виды из окна, а на то, что может их загородить в будущем. Например, строительство офисника, торгового центра или очередной очереди ЖК. Все это можно посмотреть на градостроительном плане в интернете.

Другие проекты застройщика

Уделите 30 минут времени, чтобы доехать до другого ЖК этого же застройщика и лично убедиться, насколько качественно выполнены работы. Или, если есть сданные корпуса в этом проекте, то можно посмотерть и их. Не поленитесь и расспросите жильцов на выходе из главного лобби, как им живется и на сколько они довольны комплексом.

5. Покупаем

Фотограф: Tatiana Syrikova: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/3975674/

 

Торгуемся

Не забудьте поторговаться! Правда, не все это любят, особенно на закрытых продажах скидки практически не дают. В целом по рынку, в нынешнее время скидки могут достигать до 25%.

Эскроу-счет

Все сделки по новостройкам проводятся через эскроу-счета. Банк замораживает твои средства, а после ввода в эксплуатацию переводит их застройщику. Тут риски минимальны.

Электронная сделка

90% всех сделок с новостройками происходит через электронную регистрацию, максимум через 10 дней (на практике до 5 дней), вы получите зарегистрированные документы на свою электронную почту. Сейчас вы можете купить квартиру, не выходя из дома.

6. Приемка квартиры

Фотограф: Cal David: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/735319/

 

Привлекайте специалиста

При приемке, обязательно нанимайте специалиста. Какой бы не был крутой застройщик, косяки есть у всех. Проблемы могут быть разные, начиная от кривизны стен и доходя до инженерии. Специалист знает, на что обращать внимание, и что нельзя увидеть обычным глазом. Он составит акт с дефектами, и застройщик должен будет их устранить в сроки, указанные в законе. Если не получится их устранить, можно будет через суд добиться компенсации.

Зачастую, идет перерасчет квадратных метров, как в большую сторону, так и в сторону уменьшения. Но учтите, если площадь будет больше заявленной, вам придется доплатить за них по стоимости, указанной в ДДУ. Если площадь окажется меньше, вам должны будут возместить уплаченную разницу.

Коммунальный платежи

Тариф или озвученная стоимость эксплуатационного платежа часто отличается от стоимости, объявленной ранее в офисе продаж застройщика. К этому так же нужно быть готовым: чем больше квартир в ЖК, тем меньше платежи, чем меньше квартир в ЖК, тем больше нагрузка и соответственно тариф, который определяет управляющая компания. Стоимость платежей также зависит от внутренней инфраструктуры дома.

И главное: не бойтесь брокеров!

Услуги брокеров по подбору недвижимости – бесплатные. Многие, но не все, застройщики работают с агентствами недвижимости, и платят нам за приведенного клиента. Затраты на маркетинг закладываются с самого начала, и привлекать агентства для них намного выгоднее, чем тратить уйму денег на рекламу.

11.03.2025

К списку публикаций