Классификация помогает застройщикам и маркетологам правильно позиционировать ЖК, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Покупателям она помогает решить уже по одному упоминанию класса, стоит ли рассматривать конкретный проект. А риелторам и брокерам это разделение нужно, чтобы сконцентрироваться на одном классе и работать на определённую целевую аудиторию.

Единой и единственно используемой классификации на рынке недвижимости нет. У всех участников рынка разные цели, поэтому и существует несколько классификаций.

Например, Российская Гильдия Риэлторов, выявив основные потребительские качества, разделила жильё на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес, премиум. На московском рынке также принято выделять элитную недвижимость и deluxe-класс отдельно — это как бы вершина того, что могут предложить застройщики.

Разница классов

Чёткой границы между классами не существует — поскольку нет единой классификации, то и параметры могут разниться. Эксперты оценивают разные ЖК по-разному и могут выделять какие-то особенности проектов, а застройщики склонны завышать класс своего объекта в надежде получить больше денег. Рассмотрим основные характеристики и отличия разных классов.

Эконом

Привычные нам с советских времен обычные панельные многоэтажки — это типичный эконом-класс. Низкую стоимость квартиры получают благодаря экономии на всех этапах строительства. Сейчас эконом строят только за городом и то не близко — чем дальше от города, тем дешевле земля.

Здесь типовые планировки, невысокие потолки (2,6-2,7 м) и маленькие площади. Квартирка 30 квадратных метров — самый популярный вариант. Непримечательные фасады, дешевые стеклопакеты, высокая слышимость, отсутствие мест для парковки рядом с домом, и хорошо, если есть хоть одна детская площадка во дворе.

Комфорт

Так называемый "улучшенный" эконом. Основное место строительства — развитые спальные районы. Неподалеку школы и садики, супермаркеты и поликлиники, общественный транспорт. Комфорт-класс предполагает монолитное строительство или панели специально разработанных серий. Фасады более интересные, сдержанные или яркие, видна архитектурная концепция.

Комфорт-класс предполагает более качественную, чем в экономе, отделку: выровненные стены и полы, неплохое остекление. Планировки усовершенствованы, популярны так называемые европланировки. Потолок чуточку повыше — до 2,8 метра.

Во дворе — площадки для детей, многофункциональное спортивное пространство для командных игр. Есть наземная парковка.

Бизнес

С бизнес-класса начинается качественная недвижимость с продуманной концепцией. Расположение может быть любым в пределах МКАДа (в основном, в западной части) и иногда даже за МКАДом (например, Сколково). Обычно это большие ЖК с большой территорией: высотное строительство, много корпусов, 1000 и более лотов.

Технология строительства — монолитная или монолитно-кирпичная. Индивидуальный вентилируемый фасад различных цветов, двухкамерные импортные стеклопакеты, панорамное остекление. Для создания архитектурной концепции привлекаются хорошие архитекторы.

С бизнес-класса принято считать не комнаты, а спальни — то есть не двухкомнатная квартира, а двухспальная, в которой также есть гостиная, кухня, гардеробные и несколько санузлов. Потолки от 2,8 до 3 метров. Часто свободные планировки, чтобы покупатель квартиры сам смог организовать своё пространство.

Охраняемая и благоустроенная территория, несколько детских и спортивных площадок, лавочки, сад или парк. Коммерческие помещения на первых этажах и всё необходимое в шаговой доступности — магазины, детские садики, фитнес, офисы, которые доступны не только для жителей комплекса, но и для других людей. Например, в фитнес-клуб ЖК может купить абонемент любой желающий.

Начиная с бизнес-класса подземный паркинг является неотъемлемой частью жилого комплекса. Количество машиномест примерно должно соответствовать количеству квартир (коэффициент: 0,8-1).

Премиум

Высококачественная недвижимость. Располагается обычно между Садовым и ТТК, исключение — западный округ: там проходят востребованные районы Мосфильмовской улицы и Кутузовского проспекта. Участок для такого ЖК выбирается тщательно — рядом должны быть живописные парки, пруды, набережные, элитные школы и дорогие рестораны.

Застройщик использует лучшие в своём сегменте стройматериалы, а над оформлением работают команды лучших профессионалов, звёзды российской и западной архитектуры.

Даже лифты выбираются тщательно — если в бизнес-классе используются преимущественно простые быстрые лифты, то в премиуме главное — плавность хода, бесшумность и дизайн кабины. Ещё один признак ЖК премиум-класса — приточно-вытяжная принудительная вентиляция, кондиционирование и увлажнение воздуха.

Среди квартир в премиуме нет студий, очень мало с одной спальней и преимущественно трёх- и чётырёхспальные квартиры плюс несколько гардеробных, несколько санузлов. Потолки не ниже 3 метров.

В таких ЖК престижные лобби, как в дорогих отелях: есть зона отдыха с диванами, где можно встречать гостей или бизнес-партнеров. А ещё консьерж-сервис, который решает бытовые вопросы: от встречи курьера до сдачи одежды в химчистку.

Территория ЖК закрыта и охраняется. Во дворах продуманная авторская ландшафтная архитектура, детские и спортивные площадки и необходимая инфраструктура.

Обязательный элемент — просторный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте со своего этажа, не выходя на улицу. Расчёт — минимум 1,5 машиноместа на квартиру.

Элит и deluxe

Это эксклюзивная недвижимость для тех, кто ценит высокое качество и роскошь. Элитная квартира — высокий статус её владельца. Находятся такие проекты обычно внутри Садового, а также в престижных Хамовниках и на Пресне.

Кроме того, что есть в премиум-классе, в элитном и deluxe добавляется еще более интересная архитектура, редкие материалы, уникальная отделка. Количество лотов в элитном сегменте — 100-150, а в deluxe —  до 40.

Квартиры просторные, с большим количеством комнат и высокими потолками от 3,3 до 4 метров. В каждой спальне обязательно санузел и гардеробная. В каждой квартире обязательно есть гостевой санузел и постирочная — комната для домработницы, где стоят стиральные машины, гладильная доска, раковина и всё, что нужно для решения бытовых вопросов.

Квартирография

Одно из самых важных моментов в вопросе классов жилья для покупателей — так называемая квартирография. Здесь четко прослеживаются и отличия классов, и цена, и целевая аудитория того или иного жилого комплекса.

Квартирография — это совокупность объемно-планировочных решений жилого комплекса. Простыми словами, квартирография определяет сочетание в доме квартир с разным количеством комнат, различной площади и планировки.

Если в доме много студий и однокомнатных квартир с маленькой квадратурой и стандартными планировками — это признак более низкого класса. Застройщики понимают, что в эконом и комфорт приходят люди, у которых не так много денег или с ипотекой, поэтому делают больше маленьких лотов и таким образом в результате получают больше доходных квадратных метров, а клиенты — меньшую стоимость лота. Чем больше в доме просторных квартир и функциональных современных планировок, тем выше класс.

С потолками такая же логика — чем выше потолок, тем выше класс жилья. В массовом сегменте (эконом и комфорт) потолки обычно до 2,8 метров, в бизнесе — до 3, в премиуме — от 3 до 3,4, в элитном — от 3,3 до 4 метров.

На что обратить внимание покупателю

Выбирать ЖК нужно в соответствии со своими требованиями к уровню комфорта, качества и безопасности. Но вот основное, на что нужно обратить внимание.

1. Расположение и ближайшее окружение.

Район, размер проекта, сколько земли занимает, какое будет благоустройство.

Помним, что в пределах Садового кольца площадей для больших проектов мало и земля дорогая, значит и сам проект будет небольшой и соответствующего (высокого) класса. Если территория будущего ЖК занимает много гектар и имеет план грандиозного благоустройства, нужно обратить внимание на сроки сдачи и решить, готовы ли вы ждать или хотите въехать быстро в полностью готовый проект.

2. Качество архитектуры и фасады

Насколько качественный материал, насколько он привлекательно смотрится, какие у него характеристики.

Если проект новый и здания еще нет, то хорошие застройщики делают так называемые mop up — кусок стены, возведенный из тех материалов, которые предусмотрены для строительства ЖК. Туда даже вставляют окно, чтобы можно было оценить качество стеклопакетов.

3. Места общего пользования и входные группы

Какие будут МОПы, коридоры, лифты и лобби.

Театр начинается с вешалки, а ваш дом с входной группы. В ЖК высокого класса вас встречают красивые дизайнерские лобби с высокими потолками, качественной отделкой и диванной группой. Это то место, которое вы будете видеть каждый день, возвращаясь домой, где удобно встречать гостей или людей, которых не хочется приглашать в квартиру.

Признак хорошего ЖК также — гостевой туалет на первом этаже, лапомойки, колясочные и места для парковки велосипедов.

4. Инженерное оснащение

Какие инженерные системы предусмотрены в вашем доме, как устроена вентиляция и кондиционирование.

Мало кто реально задумывается над такими вопросами, но это напрямую влияет на наше здоровье — вода, воздух, температура в доме. Поэтому инженерия в доме должна быть отличной и качественной.

5. Лифты

Время — важный ресурс для жителей Москвы. Поэтому советую обратить внимание на количество лифтов и квартир в высотных корпусах, чтобы избежать длительного ожидания.

6. Качество отделки

Если квартира сдается с отделкой от застройщика, то лучше попросить полную спецификацию по материалам, технике и сантехнике. Полы, свет, розетки, смесители — лучше проверить всё.

Кстати, вид отделки не влияет на класс. И в бизнесе, и в премиуме и в элитке может быть White Box, полная готовая отделка с интерьерами или черновой вариант, чтобы дать возможность хозяину квартиры самому возвести стены, где он хочет. В deluxe сложно попасть во вкус покупателя, поэтому обычно такие квартиры без отделки. Там люди привыкли делать всё так, как они хотят, применяя очень дорогие материалы, редкие сорта камня или специально привезенного дерева, нанимая архитекторов и дизайнеров на свой вкус.

7. Количество лотов и паркинг

Выбор размера, планировки и количества комнат квартиры зависит от личных предпочтений клиента. Но еще в этом вопросе я бы обратил внимание на количество корпусов, квартир и машиномест в ЖК.

Нужно прикинуть, будет ли дефицит мест для парковки. В премиуме люди обычно стараются брать минимум два машиноместа на квартиру с двумя спальнями, поэтому об этом лучше задуматься заранее.

Покупка квартиры — важный шаг в жизни каждого человека, поэтому подходить к нему нужно очень внимательно. Если вы не хотите сами разбираться в классах, тонкостях, плюсах и минусах — наймите агента по недвижимости. Профессионал поможет вам найти ту самую квартиру мечты, правильно вложить и даже сэкономить деньги и не ошибиться с выбором.

11.03.2025

К списку публикаций