Заказать звонок
Одним из самых очевидных результатов развития событий уходящего года в сфере недвижимости стало то, что рынок окончательно сменил ориентацию и превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Не все профессиональные игроки готовы открыто признать этот факт, так как это означает - подтвердить свою зависимость от покупателя. Правда, и степень актуальности этого явления не одинакова для разных сегментов рынка.
Аренда
Например, состояние рынка аренды менялось, но постепенно. Причем, в традиционном для нашего рынка направлении - увеличении стоимости, а не снижения. Причину этому объясняют в компании «Пересвет Инвест». Бурный рост цен на жилую недвижимость в 2006 году вынудил многих потенциальных покупателей рассматривать вопрос не приобретения, а найма жилья. В итоге спрос на аренду квартир эконом класса в три раза превышает предложение. В настоящее время арендные ставки примерно сравнялись с ежемесячными ипотечными платежами.
По оценке Ольги Владиславлевой, руководителя департамента аренды корпорации «Рескор», за минувшую осень стоимость найма квартир в Москве повысилась минимум на 10%. Комментируя «новую ситуацию», О.Владиславлева отметила, что сегодня самый минимум, за который можно снять плохонькую однокомнатную квартиру на окраине, составляет 20 тысяч рублей в месяц. Более-менее нормальный вариант (не пятиэтажный дом, пешком до метро) будет стоить уже 22 тысячи, а в районах «престижнее среднего» (Юго-запад) - уже от 25 тысяч. Двухкомнатные квартиры, добавляет О.Владиславлева, сдаются минимум от 23 тысяч, трехкомнатные - от 30.
Традиционно, объясняют в «Рескоре», после взлета цен в августе-начале сентября рынок аренды немного успокаивается, цены как минимум стабилизируются, а то и снижаются. Однако в нынешнем сезоне все было иначе: всеобщий рост цен захватил и рынок квартирной аренды. «Хозяева обосновывают свои возросшие аппетиты просто: жизнь дорожает, квартплата растет», - объясняет руководитель департамента аренды «Рескора».
Прошлогодний рост цен на рынке продаж привел к тому, что доходность на рынке аренды заметно снизилась, кроме того, стала более актуальной легализация доходов арендодателей и необходимость платить подоходный налог со сдающихся в найм квартир, говорят в АН «Контакт-Элитная недвижимость». Оба эти обстоятельства привели к тому, что арендодатели начали повышать арендные ставки. Рост арендных ставок продолжался плавно в течение всего года и к концу года достиг отметки в 35%. Кроме того, к концу 2007 г., по сравнению с 2006 г., заметно усилились позиции лидирующих агентств недвижимости, и увеличилось количество сделок, в которых арендатор и арендодатель представлены одним агентством.
Новостройки
В компании CENTURY 21 Россия отмечают парадоксальную ситуацию с ценами, которая отчетливо стала видна уже весной. В долларовых показателях цены вроде бы растут, причем, особенно отчетливо это можно было проследить на примере однокомнатных квартир где-нибудь в спальных районах. Цены на них с сентября по ноябрь увеличились значительно - разница между общей стоимостью квартир составила около 10-15 тыс.$ по сравнению с началом осени. С другой стороны, в своем рублевом эквиваленте цены остались практически на прежнем уровне. Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость вообще не демонстрирует какого-либо роста, а отражает скорее колебательный режим поведения. Причем, некоторые могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», цены на квартиры в новостройках повышались в рамках инфляционных процессов. По состоянию на конец 2007 г., средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Москвы составила $5.773 за кв.м. В Московской области - $2.084 за кв.м. Прирост цен по итогам года составил около 12%. Сокращение объемов новостроек на рынок столицы продолжается. И происходит это за счет увеличения доли социального жилья. В 2006 г. этот показатель составлял 35%, в 2007 г. - 47%.
Объекты эконом-класса перемещаются за пределы столицы. Таким образом, в «МИЭЛе» делают вывод, его дефицит будет ощущаться сильнее, чем в других сегментах. Это - фактор перспективы роста цен. В социальном плане ситуация складывается таким образом, что 43% покупателей жилья в области являются жителями столицы - в основном молодые семьи (возраст 25-40 лет).
Еще одна свежая тенденция, окончательно закрепившаяся в уходящем году - повышение спроса на квартиры с большим количеством комнат. Если раньше самый ходовой первичный товар были однокомнатные «новостройки», то сейчас их доля составляет лишь 28% в общем объеме спроса. Пятая часть спроса приходится на 4-комнатные квартиры, в то время как еще 2 года назад на их долю приходилось лишь 8%.
В компании «Агент 002» фиксируют, что по сравнению с январем итоговое изменение цен было несущественным: одно- и двухкомнатные квартиры несколько упали в цене - примерно на 2%, а трехкомнатные напротив подорожали на 1,5%.
Интересным наблюдением по поводу элитных новостроек делятся в компании CENTURY 21 Россия. Сейчас средний бюджет клиента, который обращается в агентство элитной недвижимости, составляет приблизительно 1,5-2,5 млн. долларов., т.е. та же самая сумма, которая была необходима для покупки элитного жилья в 2005 году. Но если в 2005 году на эти деньги можно было приобрести пентхаус, то сейчас на эту же сумму можно приобрести квартиру размером только 90-150 кв.м. в новом доме в центре города. Средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в новостройках ЦАО составляет от 15 до 30 тыс долларов за квадратный метр.
Рынок вторичного жилья
На этом рынке, по данным ГК «Пересвет-Групп», за 11 месяцев текущего года изменение долларовой стоимости квадратного метра составило + 7,3%. Причем, такой прирост обеспечен резким скачком цен в ноябре на 7,9%. Однако, на фоне снижения курса доллара этот показатель демонстрировал отрицательную динамику, находящуюся в пределах статистической погрешности. За 11 месяцев текущего года она сохранялась на уровне 0,2%; после ноября - на уровне 1,6%.
По данным агентства недвижимости «Домострой», в феврале 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы составляла $4.620 за 1 кв.м, в Московской области - $2.500 за 1 кв.м. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. в феврале была на уровне $140 тыс. Нижняя ценовая планка для 2-х комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м. $160 тыс., а для 3-х комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $180 тыс. Сегодня минимальная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. - $125 тыс. Нижняя ценовая планка для 2-х комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м. $150 тыс, а для 3-х комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $190 тыс.
Рост числа предложений в эконом-класса в Бюро «Агент 002» был зафиксирован в октябре: оно выросло почти в два раза. Однако в ноябре убавилось - на 6%. Вероятнее всего, высказывают предположение в компании, это вызвано сезонным оживлением на рынке недвижимости и действием отложенного спроса. Во всех округах Москвы можно отметить рост стоимости квадратного метра, начиная с минимального в ЦАО (1,3%) и ЗАО (1,5%) и заканчивая максимальным в СВАО (3,8%). Также во всех округах уровень цен превышает январские показатели, в среднем по городу на 2,7%. По стоимости квадратного метра продолжает лидировать ЦАО - $5.336.
В сегменте бизнес-класса (квартиры стоимостью от 500.000 до 1.000.000 долларов) средняя стоимость квадратного метра в конце года не менялась и составила $7.856. Количество предложений в осенне-зимний период увеличилось еще на 8%, что говорит о более низкой активности участников рынка этого сегмента. В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры (52%), двух- и четырехкомнатные квартиры занимают равные позиции (по 21%), так же, как и однокомнатные и многокомнатные квартиры (по 3%). Средняя их цена изменялась незначительно в пределах 0,1-0,6%. Чуть больше подорожали многокомнатные квартиры - на 1,5%.
Преимущественно квартиры данного сегмента расположены в четырех округах: большая часть в ЦАО (44%), далее ЗАО (19%), ЮЗАО (14%) и САО (11%). В остальных округах предложение бизнес-класса не превышает 3%. Наблюдалось незначительные колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО 0,3%, ЮЗАО и САО по 2,5%), так и в меньшую сторону (ЗАО - 0,7%).
В сегменте элитного класса (квартиры стоимостью свыше 1000 тыс.$ ) в ноябре размер предложение продолжает оставаться крайне высоким, увеличившись по сравнению с прошлым месяцем примерно на 10%. Средняя стоимость квадратного метра составила $14.905, она возросла на 2%. Преобладают квартиры от 3-х комнатных и выше (96%).
В «002» также отмечают новую тенденцию этого года: увеличение разницы между первоначальной стоимостью квартиры и ее «продажной» ценой, что происходило на фоне увеличения среднего срока экспозиции. В компании вывели некую зависимость этих показателей. Например, в ценовой категории до $150 тыс. при среднем сроке экспозиции квартиры 100 дней, средний процент снижения стоимости составляет 5,4%. В ценовой категории от $400 тыс. при среднем сроке экспозиции квартиры - 134 дня, средний процент снижения стоимости составляет 1,2%.
Ипотека
В компании «Домострой» утверждают, что в январе-феврале 2007 года, несмотря на праздничные дни, наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов. Летом, в связи с американским ипотечным кризисом, объем ипотечных сделок немного сократился. Сегодня можно с уверенностью сказать, что на российский рынок большого влияния этот кризис не оказал. Спрос на услуги Ипотечного Центра компании «Домострой» стабильно высокий.
Примерно такую же точку зрения высказывают в бюро «Агент 002». Для рынка кредитования объектов первичного рынка 2007 г. стал очень значимым, считают в АН. Можно отметить возросший интерес заемщиков именно к строящимся объектам, что обусловлено их стоимостью в сравнении со вторичным рынком недвижимости. Большинство банков в 2007 году ввели программы кредитования новостроек, и соответственно появившаяся конкуренция повлекла за собой снижение процентных ставок, первоначального взноса и смягчение требований к заемщикам.
Если анализировать динамику выдаваемых кредитов нашей компании по месяцам, то можно отметить, что по сравнению с 2006 г. с февраля по май 2007 г. наблюдался резкий скачок спроса заемщиков на ипотеку на этапе строительства. Одной из причин этого является смягчение требований банков к строящимся объектам и привлекательные программы кредитования для заемщиков. В Бюро не считают, что кризис не ощущался вовсе: свои коррективы во втором полугодии 2007 г. он все-таки внес: усложнился процесс аккредитации объектов в банках и ужесточились требования банков к заемщикам, желающим получить кредит на строящийся объект. Это немного уменьшило количество ипотечных сделок на этом рынке.
В 2008 г. прирост количества сделок на первичном рынке с помощью ипотеки сохранится. Во втором полугодии 2007 г. наблюдается возросший интерес к загородной недвижимости, скорее всего это отразится в 2008 г. новыми привлекательным программы кредитования строящихся загородных коттеджей и таунхаусов и смягчением требований к аккредитации таких объектов.
Интересную статистку приводят в компании Родекс Групп со ссылкой на Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ): общее число россиян, планирующих в ближайшее время воспользоваться кредитными услугами, возросло за прошедший год более чем в два раза - если за прошлый отчетный период этот показатель составлял 13%, то в этом году число желающих взять кредит на те или иные цели составило 28%.
При этом воспользоваться кредитными программами на покупку недвижимости - квартиры, дома, земельного участка и т. п., хотят 6% опрошенных, 4% респондентов - собираются взять кредит на ремонт квартиры или дома.
Прогнозы
Пытаясь спрогнозировать ситуацию, в компании Домострой считают, что, скорее всего, в 2008 г. от рынка жилой недвижимости не стоит ждать потрясений. До выборов ситуация будет стабильна, а в дальнейшем возможен медленный рост стоимости жилья в соответствии с процессами инфляции (инфляцию ведь выборы не уберут, да и рост цен на строительные материалы и девелопмент территорий они не остановят). Примерно также оценивают ситуацию в CENTURY 21 Россия. В будущем году следует ожидать продолжения роста долларовых цен и устойчивости рублевых показателей, считают в компании. Повышение стоимости московской недвижимости если и возможно, то его темпы, вряд ли, будут заметно выше темпов инфляции. Не исключено, что цены на жилье в следующем году вообще останутся на нынешнем уровне.
В АН «Агент 002» предполагают, что в 2008 г. прирост количества сделок на первичном рынке с помощью ипотеки сохранится.
По материалам журнала "Квадрум"