Заказать звонок
В общем объеме рынка ипотечного кредитования в России, который в пошлом году вырос вдвое и достиг почти $3 млрд., доля кредитования приобретения жилья на первичном рынке составила менее 30%. Несмотря на большой интерес к этому сегменту рынка недвижимости, банки относятся к нему крайне осторожно, по-прежнему считая его самым рискованным и непредсказуемым.
Спрос на ипотечные кредиты, предоставляемые на этапе строительства дома, очень высок. Несмотря на то что, как напоминает директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко, основной особенностью займа под залог строящейся недвижимости является более высокая ставка за пользование кредитом на этапе строительства, количество желающих приобрести квартиру в новостройке по такой схеме из года в год только увеличивается. Так, компания "Главмосстрой", сотрудничающая с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию РФ (АИЖК), проанализировав по итогам прошлого года предоставленные займы, пришла к выводу, что самой востребованной оказалась ипотечная программа на приобретение жилья в новостройке.
Как говорят в инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", в некоторых строящихся объектах доля покупателей, которые приобрели квартиру с использованием ипотеки, достигает 20% и более, если банк совместно с застройщиком разработал удобные для заемщиков кредитные продукты.
Впрочем, такая статистика пока скорее исключение, чем правило. Говорить о массовом выходе ипотечного кредитования на первичный рынок еще рано. С точки же зрения банков главный фактор, тормозящий развитие ипотечного кредитования новостроек, - несовершенство законодательной базы.
- К сожалению, закон "Об участии в долевом строительстве", призванный сделать указанный рынок более доступным, на практике лишь существенно ограничил возможности как банков, так и застройщиков в части кредитования приобретения недвижимости на этапе строительства, - сетует начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - Указанный закон существенно увеличил перечень требований, предъявляемых к застройщикам, а также предусмотрел солидарную ответственность банков перед своими заемщиками по обязательствам застройщика. Данные изменения поставили застройщиков перед необходимостью разрабатывать иные схемы реализации квартир или прав на квартиры, не предоставляющие банкам той защиты, которую подразумевает ипотечное кредитование.
А если речь заходит о солидарной ответственности, желание банков ограничить количество новостроек, на которые выдается ипотечный кредит, выглядит весьма здравым. Для реализации этого желания каждый из 400 банков, который в том или ином виде сейчас развивает ипотечное кредитование, пошел по своему пути. Наименее рискованный для банка путь - предоставлять кредиты на те новостройки, в возведении которых по договоренности с застройщиком банк принимает самое активное финансовое участие.
- Это должны быть строительные компании, с которыми банк сотрудничает и реализует совместные проекты, - говорит начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Трансредитанка Григорий Иващенко. Очевидно, что список объектов, подлежащих ипотечному кредитованию, в этом случае будет крайне ограничен.
Второй путь предполагает несколько более широкий охват новостроек. Его суть разъясняет заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. "В области кредитования строящегося жилья мы работаем только с аккредитованными застройщиками - то есть партнерами, чья репутация и финансовое состояние проверено банком", - говорит она. Такой подход привел к формированию белого списка застройщиков, на объекты которых ипотечные кредиты готовы выдавать практически все банки, а некоторые - и на льготных условиях. В него попали, например, СУ-155, ПИК, "МГСН-Новостройки", "ОРС-Групп", "КомСтрин" и некоторые другие строительные компании. Впрочем, некоторые банки готовы предоставить шанс заемщикам, которых заинтересовали квартиры в объектах строительных компаний, пока не оказавшихся в числе аккредитованных.
- За время работы с "первичкой" мы создали собственную технологию анализа рисков, которая позволяет значительно их снизить, - поясняет заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко. - Эта методика у нас хорошо отработана - как экспертиза стройки, так и экспертиза документации, благодаря чему мы можем быть уверены не только в нашем клиенте, но и в компании-застройщике. Кроме того, при кредитовании на первичном рынке мы учитываем деловую репутацию застройщика. В случае если клиент принимает решение работать с нашей компанией-партнером, он получает скидку - минус один процент от ипотечной ставки. За последний год круг наших партнеров удвоился, и мы продолжаем увеличивать базу сотрудничающих с нами компаний. Но мы не ограничиваем клиента перечнем наших партнеров, наши заемщики могут сами выбирать себе застройщика, главное, чтобы застройщик мог подтвердить свою добросовестность.
В перспективе к такой схеме сотрудничества с клиентами перейдут все банки. "Когда закон "Об участии в долевом строительстве" начнет реально действовать, банки смогут принимать в качестве обеспечения зарегистрированные государственными органами договоры между застройщиком и клиентом, - говорит директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская. - Наличие у заемщика такого заверенного государством обеспечения упростит и стандартизирует процедуру оформления кредитов на жилье в строящихся домах".
Хотя тенденция к увеличению линейки банковских ипотечных продуктов, предусматривающих кредитование на стадии строительства, вполне осязаема, высоких темпов роста объемов ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости ждать пока не приходится не только из-за огрех в законодательстве.
- Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы, - рассуждает генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Эльвира Еремина. - Происходит то, чего многие опасались. Стимулирование спроса без увеличения предложения вызывает бурный рост цен, свидетелями которого мы являемся. Дать людям денег на недвижимость из нефтяных доходов можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно.
Вполне логично, что в таких условиях застройщики заняли выжидательную позицию и активно продвигать ипотечное кредитование новостроек не торопятся.
www.irn.ru
МНЕНИЕ НАШЕГО ЭКСПЕРТА,
Мария Базяева, Ведущий специалист Департамента оформления кредитов:
В последнее время действительно наблюдается тенденция увеличения доли ипотечных сделок в общем количестве всех проведенных. Причем, девять из десяти из них – это покупка на первичном рынке. На кредитные продукты инвестирования в строительство назначают более высокие процентные ставки, чем на вторичное жилье, требуются поручительства или промежуточный залог (собственное жилье заемщика). Но даже такие жесткие условия не сдерживают покупателей новостроек.
Кроме того, за последние пол года значительно увеличился размер кредита, который берут наши клиенты (от 500 000 до 2,5 млн. $). Но, несмотря на такой огромный спрос на новостройки, банки очень неохотно выделяют кредиты на строящееся жилье.
Это связано, в первую очередь, с несовершенством законодательной базы. Закон "Об участии в долевом строительстве" существенно ограничил возможности как банков кредитовать недвижимость на этапе строительства, так и застройщиков, увеличив требования, предъявляемые к ним. А главное - наложил солидарную ответственность банков перед своими заемщиками по обязательствам застройщика, в результате чего сильно сократилось количество кредитуемых объектов.
В свою очередь, государство декларирует дальнейшее снижение процентных ставок на ипотечные кредитные продукты, что еще больше увеличит и без того высокий спрос на квартиры, и при недостаточном объеме предложений, может спровоцировать еще более сильный рост цен.
Однако, в сложившихся обстоятельствах существования ипотечного рынка в России, мы работаем со многими банками и можем предложить нашим клиентам различные схемы кредитования с приемлемыми процентными ставками и наиболее выгодными условиями.